предварителен договор - прекратяване заради ипотека

[dolly]

V kraina smetka kupuvchat moje da iska savsem spokoino RAZVALQNE na dogovora- oste poveche , che mai pri skluchvaneto mu ne sa predstaveni vsicki neobhodimi dokumenti otnosno pravoto na sobstvenost varhu zemqta. Osven tova na obsto osnovqnie ste moje da si tarsi obezstetenie za vredi.
Dori si mislq che moje da se zastiti srestu KREDITORA po Ipotekata, oste poveche che tq e dogovrnai osobeno ako tq sledva uchrredqvaneto na Pravoto na stroej, s isk po chlen 135/ ZZD!

[dolly]

Май някой е забравил лекцията за вписване и действие на вписването.

Със сигурност не съм аз.
Оповестително-защитното действие на вписването се изразява във възможността да узнаеш какви актове са вписани преди твоя и в непротивопоставимостта на по-късно вписаните актове.
Не мисля, че това за принципите е казано на място. Една презумпция, още повече необорима, или е записана черно на бяло, или не съществува. Презумпциите се въвеждат със закон, не се извличат като принципи.
Говоря за презумпцията, че вписаното е известно на всички трети лица.
Впрочем не ми се участва повече в този спор.

olele...ama mnogo navatre navleze....e, nie po-prostichko razsajdavame...samo da popitam....targovcite kato targovci po koi zakon pridobivat zemq ili zakupuvat pravo na stroej i kade im se vpisvat notarialnite aktove- v targovskiq registar li? kogato sadat talkiuva edin zakon vinagi izliza ot obstite principi na pravoto, ot celite koito dadeniq zakon presledva ,kakto i ot negoviq duh i vinagi v imeto na pravniq red i sigurnost na otnosheniqta mejdu subektite.

[dolly]

Разбира се, че при конкуренция на вписванията предимство има по-рано вписаният акт. Така пише в чл. 113 от ЗС и това е едно от основните предназначения на вписването.
Тук не говорим за конкуренция на вписани актове, а за това, дали се предполага знание от всички на вписаните актове. За това, дали при сключването на предварителния договор е имало грешка или измама относно статута на имота, или се смята, че купувачът знае всичко, което е вписано в имотния регистър.

KOGATO SE GOVORI ZA IZMAMA- NEZNNIETO NA ZAKONA NE UNEVINQVA...VKLUCHAQ FAKTI I OBSTOQTELSTVA KOITO TOI E MOGAL DA ZNAE.... ILI GRESHKA KATO OSNOVANIE ZA UNISTOJAVANE NA DOGOVORA SE IMA PREDVID GRESKA V PREDMETA ILI V LICHNOSTA...PREDMETAT NE PREDVRITELNIQ DOGOVOR E PRAVOTO DA SE ISKA SKLUCHVANE NA OKONCHATELEN DOGOVOR ZA ....EDI KAKVO SI...ZA KAKVA GRESHKA MOJE DA STAVA DUMA...CHE SE E OBARKAL CHE VMESTO DA KUPUVA STE PRODAVA LI?

[bulgarian_man]

Taka,
neka i az da se namesja kato zapochnal tazi tema:)

Vaprosa mi beshe - dajte ideja kupuvacha kak naj-dobre da zastiti pravata si i da poiska razvaljane na dogovora - jasno e che prodavacha e "propusnal" fakta na ipotekata. Ipotekata i sled podpisvane na predvaritelnia dogovor ne e zalichena pri polojenie, che sled uznavaneto za systestvuvaneto i mu se napravi zabelejka da ja zalichi. Nejasnotata inervja kupuvacha i toj e reshil da tarsi vsichki ZAKONNI vazmojnosti za razvaljane na sdelkata - dori e pusnal not. pokana za razvaljane. Interesene otgovora - "nazad pari ne vrastam".....

[elenakotzeva]

След като при подписване на предв. договор продавачът не е уведомил коповача, че върху имота има тежест - ипотека, то купувачът е в правото си да иска разваляне на договора след като е узнал за ипотеката. Другият вариант е ипотеката да се заличи преди изповядване на сделката, ако е възможно.

[portokal]

Как да се заличи ипотеката? Имаш предвид да се плати задължението, което тя обезпечава, или нещо друго?
Или срокът (10-годишният) и е изтекъл? Аз в първия ти постинг "ипотеката е просрочена" го разбрах в смисъл, че задължението, което се обезпечава с нея, е просрочено и имота го заплашва един ден публична продан.

[elenakotzeva]

Имам предвид продавачът да погаси задълженията си към банката преди подписване на нотариалния акт за продажба.

Възможен е и вариантът купувачът да погаси задължението с част от продажната цена на имота, ако разбира се дългът към кредитора е по-малък или равен на продажната цена на имота, и този начин на плащане да бъде записан в нотариалния акт.

[portokal]

Не, въпросът беше към bulgarian man-a, автора на темата. Да не се окаже, че всъщност задължението е платено и има само формално вписана ипотека, т.е. че цялата тема е била само буря в чаша вода.

Възможен е и вариантът купувачът да погаси задължението с част от продажната цена на имота...

Така е, ако не е платил вече направо на продавача след сключването на предварителния договор.
Но от последния постинг на bulgarian man ми се струва, че може да става въпрос как да се заличи самото вписване (за да не стряска). Но не знам дали това има предвид.

[bulgarian_man]

Da pravi ste - vaprosa e kak da se zalichi sdelkata.

Sto se otnasja do ipotekata - tja e dogovorna kam fizichesko lice i smisala na prosrochena e che otdavna e minal sroka za pogasjavane no ne e pogasena.

Blagodarja Vi

[dolly]

Mai veche stigame do konsensus- razvalqne na predvaritelniq dogovor, a ako ne -iskat po 135/ ZZD ( ako nqkoi reshi da iznasq imota na publichna prodan)
Samo molq da otgovotish, avtorat imam predvid- ipotekata predi uchredqvane / prehvarlqne na superficiqta li e vpisana ili sled?

[bulgarian_man]

ipotekata...

[bulgarian_man]

Ipotekata e pava za dolly

Proverka pri notarius pokaza che ipotekata si sastestwuva i ne e pogasena....
Da ne govorim che e poveche ot 1 za 1 i sasti imot - kam 2 lica 3 pati....

[aia]

Струва ми се, че има доста неизяснени обстоятелства.
1. Оказва се, че има три договорни ипотеки (първа, втора и трета по ред), независимо дали ипотекарен кредитор е банка или ф.л./др.ю.л.
2. Върху кой ясно-индивидуализиран имот е вписана всяка от тези три ипотеки. Невъзможно е да не го пише в нот. актове. Първо има описание на имота и в края на акта има описание на документите, представени като доказателства - т.е. ако е и върху сградата или правото на строеж - трябва да го пише.
3. Кога във времето са учредявани трите ипотеки и кога е сключен предваритения договор.
4. В предварителния договор предмет е само апартамента и ид.ч. от правото на строеж или ид.ч. от земята.
5. какви са клаузите на предв. договор - предмет, заявления на продавача за липса на тежести, неустойки, прекратяване.
В крайна сметка трябва да се изясни дали въхру предмета на договора има ипотека или не.

[aia]

Струва ми се, че има доста неизяснени обстоятелства.
1. Оказва се, че има три договорни ипотеки (първа, втора и трета по ред), независимо дали ипотекарен кредитор е банка или ф.л./др.ю.л.
2. Върху кой ясно-индивидуализиран имот е вписана всяка от тези три ипотеки. Невъзможно е да не го пише в нот. актове. Първо има описание на имота и в края на акта има описание на документите, представени като доказателства - т.е. ако е и върху сградата или правото на строеж - трябва да го пише.
3. Кога във времето са учредявани трите ипотеки и кога е сключен предваритения договор.
4. В предварителния договор предмет е само апартамента и ид.ч. от правото на строеж или ид.ч. от земята.
5. какви са клаузите на предв. договор - предмет, заявления на продавача за липса на тежести, неустойки, прекратяване.
В крайна сметка трябва да се изясни дали въхру предмета на договора има ипотека или не.

[bulgarian_man]

Zdravejte,

Otgovarjam na vaprosite vi:

1. "Оказва се, че има три договорни ипотеки (първа, втора и трета по ред), независимо дали ипотекарен кредитор е банка или ф.л./др.ю.л."

Da taka e.

2. "Върху кой ясно-индивидуализиран имот е вписана всяка от тези три ипотеки. Невъзможно е да не го пише в нот. актове. Първо има описание на имота и в края на акта има описание на документите, представени като доказателства - т.е. ако е и върху сградата или правото на строеж - трябва да го пише. " :
I 3-te ipoteki sa varhu parcela varhu kojto se stroi. V tjah e zapisano che sa varhu zemjata. Nisto drugo ne e upomenato. (tova veche go kazah)

3. "Кога във времето са учредявани трите ипотеки и кога е сключен предваритения договор. " :
Ipotekite sa uchredeni predi pochti 3 godini. I sa sas srok 6 meseca. T.e. pochti 2.5 godini sa prosrocheni. Predv. dogovor e skljuchen predi po-malko ot 2 meseca.

4. "В предварителния договор предмет е само апартамента и ид.ч. от правото на строеж или ид.ч. от земята.":
Samo apartamenta i idealni chasti ot pravoto na stroej.

5. "какви са клаузите на предв. договор - предмет, заявления на продавача за липса на тежести, неустойки, прекратяване." :
Ne moga da citiram no - njama zajavlenie za lipsa na tejesti, neustojkite sa kofti - kupuvacha dalji po kaji rechi 1% / den pri zabaveno plastane a prodavacha po 0.1% ma den pri zabava. Kupuvacha ne iska da plasta - nauchava za ipotekata varhu zemjata i ne vjarva veche na prodavacha.

6. "В крайна сметка трябва да се изясни дали въхру предмета на договора има ипотека или не." :

chl 92 ZC - "Собственикът на земята е собственик и на постройките, и насажденията върху нея, освен ако е установено друго." ???

Кой е собственика на сградата ???

[dolly]

Струва ми се, че има доста неизяснени обстоятелства.
1. Оказва се, че има три договорни ипотеки (първа, втора и трета по ред), независимо дали ипотекарен кредитор е банка или ф.л./др.ю.л.
2. Върху кой ясно-индивидуализиран имот е вписана всяка от тези три ипотеки. Невъзможно е да не го пише в нот. актове. Първо има описание на имота и в края на акта има описание на документите, представени като доказателства - т.е. ако е и върху сградата или правото на строеж - трябва да го пише.
3. Кога във времето са учредявани трите ипотеки и кога е сключен предваритения договор.
4. В предварителния договор предмет е само апартамента и ид.ч. от правото на строеж или ид.ч. от земята.
5. какви са клаузите на предв. договор - предмет, заявления на продавача за липса на тежести, неустойки, прекратяване.
В крайна сметка трябва да се изясни дали въхру предмета на договора има ипотека или не.

Samo edna molba- da ne barkame poveche predmeta na predvaritelniq dogovor s predmeta na okonchatelniq, koito se celi da se skluchi- pisah veche za tova.Predv, dogovor vinagi ima edni i sast predmet po sastestvo- sklucvnaeto na eddin okonchaatelen dogovor i nisto poveche.Dogovorat ne e prestacionen, no moje da se razvalq, i vsichko drugo za dogovorite si vaji i za nego.Tuk kupuvachat ne iska da se osvobojdava ot prehvarleno pravo na stroej , a ot obestanie za takova prehvarlqne v realiziran vid.Obache e imalo factichesko izpalnenie po predv. dogovor- toi si e broil avansovo pari.
Edno ot nestata, koito se chudq v momenta e dali praktikata dopuska razvalqne po sadaben red stom predmet na predvaritelniq dogovor e TRANSLATIVEN DOGOVOR ZA PRAVO NA STROEJ(VP VARHU NI) , no v momenta nqmam dostap do tazi praktika.NE, GLUPSOTI GOVORQ- NE DOPUSKA....TE SE OPREDELQT SAMO SAS ZAKON (IMPER. NORMI), A TOVA SA dogogvorite s predmet NImoti.
Za men edinstvenata vazmojnost za osvobojadavane si ostava RAZVALQNETO -netochno izpalnenie (ZA MEN TO E PALNO NeIZPALNENIE I BI MOGLO I BEZUSLOVNO RAZVALQNE) po otnoshenie na predmeta na badestiq okonchatelen dogovor i zaguben interes na kupuvacha kreditor. Ako e bezuslovno, dogovorat se schita avtomaticno razvalen ot denq na otpravqne na NOTARIALNATA POKANA za tova. Sled koeto razbira se otpravqte iskane kam sada za vrastane na dadenoto po factichesko izpalnenie na predv. dogovor(stiga da ste go poiskali predv. v pokanata za razvalqne) - ako ne go poiskate nqma da Vi se varne razbira se. V sluchaq NE E isk po 108/ ZS , a po - 55 ili 59 ZZD. Moje da si iskate i obezstnie za VREDI.
POSLEDNO ZA DA NE OPLESKAME NESTATA- KAKVO PISHE V PREDV. DOGOVOR OTNOSNO DOKUMENTITE ,S KOITO BADESTIQ PRODAVACH LEGITMIRA PRAVOTO SI NA SOBSTVENOST, po SILATA NA KOETO STROI? AKO ipotekata e vpisana sled predv. dogovor- togava moje i iska po 135. (daje nqma da se naloji raz) Ako e predi, no ne e predstavena- razvalqne. Ima li obache ugovorena neustoika pri razvalqne v polza na BADESTIQ PRODAVACH- losho.
NA VAPROSA KOI E SOBSTVENIK NA SGRADATA- TOVA E IPOTEKARNIQ DLAJNIK T.S BADESTIQ PRODAVACH NA REALIZIRANOTO PRAVO NA STROEJ, SASTIQ TOZI DETO NE DAVA NAZAD POLUCHENI PARI.

[bulgarian_man]

A posilata na 92 ZC - ne e li sobstvenik sobstvenika na zemjata?

[shine]

а при ипотекиране само на земята, при положение, че нищо не е посочено за строеж на сграда върху нея, то счита ли се, че ипотеката се разпростира и върху сградата - 92 от ЗС говори за правото на собственост като вещно право със съответните му особености ......., а ипотечното право все пак се различава от правото на собственост, т. е. липсва изрична законова разпоредба при ипотекирането на такъв имот; как следва да се мисли - все пак и съдебната практика си е един хаос в тази насока

[portokal]

Не бях права за унищожаването. При продажба на вещ, обременена с чужди права, договорът се разваля, а не се унищожава. Би трябвало същото да важи и за предварителен договор за продажба.
Това да не се смята за оттегляне на мнението ми за действието на вписването. Двете неща нямат нищо общо. Даже напротив. Ако приемем, че всичко вписано в имотния регистър е известно на купувача, на какво отгоре той ще иска разваляне, нали така - знаел е за чуждите права и въпреки това е сключил договора.

Колкото до ипотеката, смятам твърдо, че се простира и върху приращенията. Ипотеката се отнася за цялата собственост върху земята, а тя включва и правото да се строи отгоре.
Още повече - учредените след ипотеката вещни права не могат, съгласно ЗЗД, да се противопоставят на ипотекарния кредитор. Никакъв смисъл не би имала тази разпоредба, ако собственикът можеше, вместо да учредява на някого право на строеж, направо да построи сграда и след това да я продаде чиста от тежести.
В стария Закон за привилегиите и ипотеките е пишело: "Ипотеката се простира върху всичките подобрения на ипотекираното недвижимо имущество и даже върху постройките и другите негови принадлежности".
След построяване на сграда самата земя ще струва много, много по-малко, отколкото преди построяването. Ако приемем, че сградата не се обхваща от ипотеката - егати обезпечението ще бъде, ако собственикът с едно построяване на сграда може да го прати на кино.

[bulgarian_man]

а при ипотекиране само на земята, при положение, че нищо не е посочено за строеж на сграда върху нея, то счита ли се, че ипотеката се разпростира и върху сградата - 92 от ЗС говори за правото на собственост като вещно право със съответните му особености ......., а ипотечното право все пак се различава от правото на собственост, т. е. липсва изрична законова разпоредба при ипотекирането на такъв имот; как следва да се мисли - все пак и съдебната практика си е един хаос в тази насока

ПРЕХОДНИ ПРАВИЛА
§ 1. Настоящият закон влиза в сила един месец след обнародването му и отменя:
1. Закона за имуществата, собствеността и сервитутите.
2. Закона за привилегиите и ипотеките.
3. Закона за държавните имоти.
4. Закона за етажната собственост.
5. Закона за жилищното строителство и стопанисване на жилищния фонд.
6. Закона за уреждане на собствеността и залога на земеделски и превозни машини със значителна стойност.
7. Закона за давността.
8. Закона против спекулата с недвижими имоти.
9. Чл. 974 от Закона за гражданското съдопроизводство.

Тожа е записано в ЗС.