Кога възниква етажна собсвеност?

[Melly]

За мен "етажната собственост" няма място на строежа до неговото приключване!

И за мен.
В този ред на мисли, поставям +1

[hidden]

Ако толкова са заинтересовани собствениците на строежа, представляващ многоетажна сграда, да се съберат където им е удобно, да си регистрират ЮЛ, да си осигурят съответния финансов ресурс и след като надлежно се промени възложителя в РС и съответните строителни книжа, да си довършат процеса строителство(и без това вече веднъж са го платили, т.е. имат опит в тази насока).

И как това ЮЛ ще придобие качеството на възложител? Нещо не разбрах тази схема с ЮЛ вместо ЕС.

Говорите ми за ползване на общи части, а те още не са налице

Според мен пък е налице, щом има самостоятелни обекти...Какво според Вас са стълбищата, асансьорните шахти и т.н. при вече възникнали самостоятелни обекти?

За да се постигне целта сградата да бъде довършена всички собственици в качеството си на възложители следва да сключат договори с подизпълнители, както и с оправомощено лице строителен надзор.

Това касае само обектите, които са индивидуална собственост (жилища, ателиета и т.н.). По отношение на това, което при завършена сграда би било общи части (стълбища, стени и т.н.), кой режим следва да приложим - този на обикновената съсобственост или на етажната собственост? Аз мисля, че няма как да считаме стените и комините за обикновена съсобственост.

[stoyan_stavru]

Здравейте,
Включвам се, защото въпросът е интересен и наскоро си блъсках главата върху "грубия строеж" и неговия "обем" (http://challengingthelaw.com/?p=506).

Подкрепям мнението, че като специфичен вещноправен режим етажната собственост възниква по силата на закона при кумулирането на следните предпоставки:
- една сграда, завършена в груб строеж (в този смисъл подкрепям мнението, изразено от hidden);
- няколко самостоятелни обекта в сградата, притежавани от различни собственици.
Общите части са последица от съществуването на няколко, притежавани от различни лица, самостоятелни обекта в една и съща сграда.

Сградата, а и "съдържащите" се в нея помещения, стават самостоятелни обекти на вещни права от момента на завършване на "грубия строеж". Именно поради това чл. 181, ал. 2 ЗУТ допуска прехвърлянето им едва след този момент. Ето защо едва с "грубия строеж" могат да бъдат налице предпоставките за възникване на етажна собственост: сграда + самостоятелни обекти, притежавани от различни правни субекти. Преди това съществуват единствено суперфициари и трайно прикрепени строителни материали, които все още не са станали тяхна собственост

Проблемът с изискването за въвеждане в експлоатация възниква с оглед на обстоятелството, че за прехвърлянето на самостоятелните обекти в сградата е необходимо те да са вписани в кадастъра и да имат кадастрални номера. А кадастралните номера се "раздават" едва с въвеждането на сградата в експлоатация (тъй като от чак след този момент те могат да се ползват по тяхното предназначение).
Оказва се, че макар и с "груб строеж" ЗКИР ограничава вещноправната "динамиката" в сградата до въвеждането й в експлоатация.

Така могат да се обособят две хипотези:
Ако сградата е притежавана от едно лице, в периода между "грубия строеж" и "въвеждането в експлоатация" етажна собственост не би могла да възникна по пътя на прехвърляне на собствеността върху самостоятелни обекти.
Тя обаче би възникнала в случаите, когато за отделните обекти са били учредени отделни права на строеж в полза на различни правни субекти. В този случай с "грубия строеж" в полза на всеки един от тях ще възниква отделно право на собственост, а сградата ще е в режим на етажна собственост.

Надявам се, че съм бил полезен за дискусията

[Melly]

Нidden, не разглеждай обектите отделно от общите части в една сграда. Един строеж се изпълнява по схема - някога му казваха мрежови график на СМР-тата. Така че, ако самостоятелните обекти в една сграда са завършени в степен "груб строеж", те ще чакат докато се изпълнят съответните СМР по общите части.

[hidden]

А кадастралните номера се "раздават" едва с въвеждането на сградата в експлоатация (тъй като от чак след този момент те могат да се ползват по тяхното предназначение).

Моята практика показва друго. Има ужасно много случаи, при които самостоятелните обекти в сградата "придобиват" идентификатор още преди да бъде въведена сградата в експлоатация. Това се прави с цел именно извършване на разпоредителни сделки, вкл. и учредяване на ипотека. Никъде в ЗКИР не е посочено такова ограничение - С.О.С. да е въведен в експлоатация.

Нidden, не разглеждай обектите отделно от общите части в една сграда. Един строеж се изпълнява по схема - някога му казваха мрежови график на СМР-тата. Така че, ако самостоятелните обекти в една сграда са завършени в степен "груб строеж", те ще чакат докато се изпълнят съответните СМР по общите части.

Това важи за общия случай - когато строежът е започнат и довършен от един строител. В конкретния случай обаче, когато строителят е "зарязал" строежа "по средата", новият строител ще изисква решение и на ЕС. Ако не съществуваше такъв проблем, нямаше да бъде поставена тази тема и нямаше да има смисъл да разсъждаваме над съотношението ЗУЕС-ЗУТ.

[Melly]

... новият строител ще изисква решение и на ЕС.

Правиш отново грешка, като приравняваш процедурата на вземане на решение с тази по ЗУЕС. До въвеждане на сградата в експлоатация, решенията се взимат от всички собственици, и като възложители същите участват в процеса на доизграждането й.

[probcho]

.

[hidden]

... новият строител ще изисква решение и на ЕС.

Правиш отново грешка, като приравняваш процедурата на вземане на решение с тази по ЗУЕС. До въвеждане на сградата в експлоатация, решенията се взимат от всички собственици, и като възложители същите участват в процеса на доизграждането й.

Решение от всички собственици...като какво? Нима е нужно някакво събрание в случаите, когато не съществува ЕС? И каква правна стойност ще имат решенията му? Никаква. Единствено такова "събрание" може да реши на кой точно строител да се възложи строителството, но това няма нищо общо със заглавието на темата "в кой момент възниква етажната собственост". А и не влече никакви последици за който и да е от собствениците. Подобно събрание би имало единствено "координационни" функции, освен ако не приемем, че е с цел създаване на някаква гражданска инициатива или сдружение с нестопанска цел (както предложи probcho) "Да си построим къща". Може би многостранен договор, нерегламентиран в никой закон?

Нека уточним някои неща от логическа гледна точка.
1. УС на ЕС не може да накара тези собственици, които не са съгласни, да сключат договор със строителя за довършване на сградата. Това ще рече, че без съгласието на всички собственици (както и Вие отбелязахте по-горе) не може да бъде довършен строежът. В такъв случай настоящата тема е безпредметна.
2. Възможно е темата да има практическа стойност, ако строителят изисква такова съгласие на ЕС. В такъв случай според мен са налице общи части и засега никой не може да ме убеди, че по отношение на обектите в сградата (защото сграда вече съществува!), които не са самостоятелни обекти, следва да се прилага режимът на обикновената съсобственост, а не на етажната. Но дори и да приемем, че ще е налице обикновена съсобственост, то решенията ще следва да се приемат пак с "мнозинство", а при липса на такова - с назначаване на управител от РС (чл. 32 ЗС)
3. Ако строителят не изисква такова решение на УС на ЕС, то темата отново е безпредметна.
От тази гледна точка моите разсъждения са единствено на плоскостта на (2) и това дали аз правя или не някаква грешка няма никакво значение. А ако строителят прави "грешка", то в този случай не мисля, че следва да ми се приписват "грешни помисли".
Probcho, въпросът за общите части също е на плоскостта на вещното право, а не на архитектурата и геодезията. Става въпрос за различни режими на собственост, докато Вие разсъждавате на плоскостта на фактическото състояние на строежа. Изброяването в чл. 38 ЗС е примерно, а не изчерпателно, така че не виждам защо трябва да се коментира "жилището на портиера" и т.н. Ако си мислите, че всяка сграда притежава посочените в чл. 38 примерни обекти на ЕС, много се лъжете.
За мен лично е интересен въпросът от теоретична гледна точка какъв режим на собственост следва да се прилага по отношение на сградата от момента, в който същата е изградена на етап "груб строеж", до момента, в който са обособени самостоятелните обекти в нея. Едва ли можем да говорим за ЕС на този етап, в такъв случай излиза, че всеки от собствениците притежава идеална част от сградата (в нейната цялост) и право на строеж по отношение на бъдещите обекти в сградата. И в такъв случай единственият приложим режим ще бъде чл. 32 ЗС (пак повтарям - ако на строителят му трябва някакво решение на някакво събрание, защото в противен случай темата е безпредметна).

[stoyan_stavru]

А кадастралните номера се "раздават" едва с въвеждането на сградата в експлоатация (тъй като от чак след този момент те могат да се ползват по тяхното предназначение).

Моята практика показва друго. Има ужасно много случаи, при които самостоятелните обекти в сградата "придобиват" идентификатор още преди да бъде въведена сградата в експлоатация. Това се прави с цел именно извършване на разпоредителни сделки, вкл. и учредяване на ипотека. Никъде в ЗКИР не е посочено такова ограничение - С.О.С. да е въведен в експлоатация.

Така е: не става въпрос за ограничение, а за наблюдавана от мен практика
Какво имам предвид:
Разпоредбата е чл. 52, ал. 5 ЗКИР: "Не се издава разрешение за ползване на сграда или друг строеж преди собственикът, съответно инвеститорът, да представи удостоверение от службата по геодезия, картография и кадастър, че е изпълнено задължението по ал. 4."
А ал. 4 е със следното съдържание: "Собственикът, съответно инвеститорът, е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данните за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под повърхността на земята, за преустроените или премахнатите сгради, както и за съответните данни по чл. 34 при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 31."
И тъй като изискването за подаване на информацията по чл. 52, ал. 4 ЗКИР се контролира едва при подаването на документите за въвеждане на сградата в експлоатация, едва тогава инвеститорът (собственикът) пристъпва и към неговото изпълнение
Т. е. нямаме задължения за изваждане на кадастрален номер веднага сред достигане на "грубия строеж" (налице е "изградена сграда" по смисъла на чл. 52, ал. 4 ЗКИР), а само възможност, осъществяването на която обаче се явява необходимо условие за въвеждането на сградатав експлоатация

[toni_sf]

Аз ще се намеся защото темата е наистина интересна и всяко мнение е много близо до истината поне така ми се струва. Но как и кога да се счита ,че човек купил жилище на зелено не е собственик на това което е платил и кога в груб строеж след като всеки които е закупил това което е по план скица предоставена от строителя и е заведено в общината не може да се създаде ЕС .В друга тема имаше много спорове на кой акт може да се създаде ЕС но така и не стана ясно.Но ако се погледне от страна на една кооперация или комплекс тип затворен решенията са различни .Защото в комплекс тип затворен е създадена ЕС още когато се направи първата копка с багера.

[magodeoz]

Проблемите, дискутирани по-горе, са пряка последица от отпадането на института на "груповия строеж" (чл. 192 (1) от ЗТСУ - отм.) като вариант за излизане от подобни ситуации. И аз, като Melly, не намирам разпоредбите на ЗУЕС за приложими в случая.

[Melly]

Раздел I.
Предмет на закона
Обхват на закона

Чл. 1. Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

Глава първа.
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Чл. 1. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) Територията на Република България е национално богатство. Нейното устройство гарантира устойчиво развитие и благоприятни условия за живеене, труд и отдих на населението.

(2) Този закон урежда обществените отношения, свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството в Република България, и определя ограниченията върху собствеността за устройствени цели.

И къде намирате подобие в предмета на регулиране (към тези, които съзират подобна възможност), за да търсите съотношение в уредбата на двата закона?

[il1ana]

Моля,разяснете ми дали сградата,в която живея попада в режим на етажна собственост и имаме ли нужда от домоуправител?
Сградата е на три етажа,с четири самостоятелни жилища,като едното е със самостоятелен вход.
Благодаря!

[Mitaka41]

Според мен има доста голяма неяснота относно понятието етажна собственост. Не съм намерил точна дефиниция на това понятие. Етажна собственост ли е къща на два етажа с две самостоятелни апартамента? Освен това няма и определение на "хоризонтална етажна собственост", "режим на етажна собственост".


Благодаря "глобин" за консултацията. Но, щом "Къща на два етажа с два апартамента е в режим на етажна собственост (арг. чл. 37 ЗС), но общите и части не се управляват по реда на ЗУЕС (арг. чл. 3 ЗУЕС)", защо тогава при "хоризонтална етажна собственост" с двама собственици (все едно съща с два апартамента на двама собственици) се управлява по ЗУЕС и всеки може да си продава общите части по реда на ЗУЕС?

[goblin]

Не е чак толкова голяма неяснотата. Определенията се извличат от самите норми. "Етажна собственост", респ. "режим на етажна собственост" има тогава, когато "Етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат на отделни собственици" - чл. 37 от ЗС. Тогава са налице и общи части (чл. 38 от ЗС), които, от своя страна, се управляват по реда на ЗУЕС. Там е посочено и изключение - чл. 3: "За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността."
Оттук и отговорът на въпроса Ви: Къща на два етажа с два апартамента е в режим на етажна собственост (арг. чл. 37 ЗС), но общите и части не се управляват по реда на ЗУЕС (арг. чл. 3 ЗУЕС).
Не е и необходимо да има определения за "хоризонтална етажна собственост" и "режим на етажна собственост". Тези понятия са ясни от самите текстове в закона. Това, че някои хора асоциират етажната собственост единствено с многофамилните жилищни сгради (блокове) си е проблем на същите тези хора.
И понеже си изляхте болката в една друга тема, да спомена: чл. 33 от ЗС е приложим в случаите на съсобственост на самите недвижими имоти (примерно - апартамент в сграда, отделна сграда в общ двор, и т. н.). В останалите случаи няма основание за прилагането му. Вероятно, ако помислите, ще откриете сам логиката в това - независимо от факта, че не съвпада с предпочитанията Ви.

[kirile]

Проблемите, дискутирани по-горе, са пряка последица от отпадането на института на "груповия строеж" (чл. 192 (1) от ЗТСУ - отм.) като вариант за излизане от подобни ситуации. И аз, като Melly, не намирам разпоредбите на ЗУЕС за приложими в случая.

+1
ЗУЕС и ЗУТ нямат нищо общо в случая. Може би ЗЗД , във връзка с договорите , които е сключил строителят със собствениците на земята и с лицата купили обекти на зелено.

[lunohoda]

Има ли развитие казусът с ЕС в груб строеж ?

(Сградата да не би да се намира в София, жк Лагера )

[Mitaka41]

Някой може ли да посочи къде е дефинирано понятието "етажна собственост"? От колко самостоятелни, притежавани от различни собственици, обекта трябва да се състои една сграда за да се счита за етажна собственост. Една къща на два етажа с два апартамента собственост на различни собственици етажна собственост ли е?

[karanedeff]

... къде е дефинирано понятието "етажна собственост"?

чл. 37 и сл. Закона за собствеността

От колко самостоятелни, притежавани от различни собственици, обекта трябва да се състои една сграда за да се счита за етажна собственост

2(два)

Една къща на два етажа с два апартамента собственост на различни собственици етажна собственост ли е?

ДА Но за нея не се прилага ЗУЕС - чл. 3 с.з.

[rts]

... след завършване на сградата в груб строеж, документирано по съотватния начин, предмет ....И тук въпросът е, може ли да се свика законно Общо събрание на етажните собственици по ЗУЕС, на което да се вземе рашение за довършване на сградата; .....

Общото събрание на ЕС няма правото да вземе решение за довършване на сградата, тъй като Общото събрание на ЕС може да взема решения само относно общите части. Като собственици на обекти в сградата, всеки от вас притежава и съответните идеални части от общите части на сградата.
Затова: това решение трябва да вземат ВСИЧКИ СОБСТВЕНИЦИ НА ОБЕКТИ В СГРАДАТА (ако има такива), т.е. събирате се собствениците, протоколирате си решенията и всеки от Вас лично или чрез пълномощник подписва съответните договори със Строителя, строителния надзор и проектантите, и пак - всички лично или чрез пълномощник подавате необходимите документи в съовтетните институции.