как се определят "идеалните части от общите части" ?

[mmbulu]

Здравейте,

Започвам с въпроса - за да проведем общо събрание се налага да се уточни кой какво право на глас има. Каква е актуалната нормативна уредба за определяне на "идеалните части от общите части" ?

Кашата е голяма - сградата е строена като няколко етажна фамилна кооперация, а впоследствие са продавани етажи и части от етажи (след разделяне) на различни собственици; в нотариалните актове няма записан процент идеални части, не разполагаме с оригинална строителна документация. (Отделно в нотариалните актове е пълно мазало - на места в площа на имота е включена цялата площ на етажа - включително стълбището; на други места имам чувството че са само светлите части)

Това което успях да намеря досега:

ЗУЕС

Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

ЗС

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

Сега работата опира до определянето на стойностите на отделните помещения. Доколкото разбирам това по принцип се прави от лицензиран оценител и резултата е "таблица за площообразуване" или "ценообразуване" и при пресмятането освен площа на всеки имот се взимат предвид различни коефициенти.

Митичната Наредба № 5 от 2001 г. за правила и нормативи за устройство на територията не мога да я открия, на сайта на ДНСК има няколкостотин документа, но нито един не ми се струва релевантен

Молбата ми е да ми дадете някакви насоки как да пресметнем приблизително тези идеални части. И каква всъщност е актуалната нормативна уредба по темата.

Благодаря предварително !

[kirile]

Не съм юрист и мога да Ви дам само идея по въпроса - щом в НА няма проценти по квадратурата на обектите приблизително сметнете процентите идеални части за всеки имот и се надявайте в последствие никой от собствениците да не обжалва решенията на ОС като се хване за изчисленията до десетичната запетайка , така както се получи при нас. Добре е да задължите собствениците при явяването им на събранието да депозират декларации с необходимите данни относно притежаваните идеални части за всеки един от тях , за да нямат основание в последствие да оспорват решенията на ОС на това основание. Успех !

[mmbulu]

Благодаря за коментара.

Основния проблем е че между съседите има доста дразги.

С голямо желание бих платил на специалист да изчисли всичко според нормативната уредба, но това е значителна сума и няма лесно да се организира.

Това което искам да направя е да се запозная с нормативната уредба и да направя приблизителни изчисления - ако на първото събрание някой не е съгласен с тях - да се разберем че събираме пари, викаме лицензиран оценител и каквото той каже - това е. (И ми се ще мойте сметки да не се различават много от тези на лицензирания оценител )

Квадратура на застроена площ за всеки собственик - как да е - мога да направя груби сметки (числата няма да отговарят точно на вписаните в нотариалните актове, но ще са по-близки до реалното разпределение). Това което не знам е: как се оценяват гаражи, мазета / складови помещения, има ли разлика според етажа на имота etc. На места чета че има някакви коефициенти, но не мога да намеря нищо конкретно в законите и наредбите

Помощ

[portokal]

Имаше две такива теми преди. Това е едната.

[mmbulu]

Благодаря за коментара.

Прегледах упоменатата тема преди да пусна нова.

Изчисляват се, като се прави площообразуване. Същото се извършва от специалист
...
И около седмица труд, изчисления, коефициенти и засичане.
...
Да не говорим, че площообразуване се извършва от лицензиран оценител, ако искате да има някаква стойност и да е точно, разбира се.

Това ми е ясно.

Знаем стойностите на притежаваното от всеки собственик, изчислено при учредяването на етажната собственост (1974 г.), и сме учили смятане в училище. Стойностите не ги определяме тепърва (според площ, етаж и т.н. - това несъмнено е за специалист) - знаем ги.

За съжаление, стойностите не ги знаем - освен ако не изпускам нещо. Интересува ме как мога приблизително да ги изчисля.

Сградата е строена като фамилна къща, после делена, препродавана ...

[portokal]

Сори, аз не четох темата, само видях заглавието и потърсих другата Според мен без оценител трудно ще стане, дори приблизително.

Можете все пак да хвърлите едно око на приложение № 2 (май 2) към Закона за местните данъци и такси. То урежда правилата за определяне на данъчната оценка, която по идея (но не винаги) трябва да е близка до действителната стойност на имота.

[mmbulu]

Благодаря отново за бързата реакция.

Можете все пак да хвърлите едно око на приложение № 2 (май 2) към Закона за местните данъци и такси. То урежда правилата за определяне на данъчната оценка, която по идея (но не винаги) трябва да е близка до действителната стойност на имота.

Преди да пусна темата, прегледах (отгоре-отгоре) и това приложение - страховити коефициенти има там ...

Но предвид името на закона, не съм сигурен че сметките по данъчната оценка са идентични със сметките за изчисляаване на "стойностите на притежаваното от всеки собственик"

На няколко места в Интернет видях упомената тази наредба:
Наредба № 5 от 2001 г. за правила и нормативи за устройство на територията - с твърдението че методологията за "площообразуване" / "ценообразуване" е дефинирана там. Само дето този документ не мога да го намеря ...

Ако данъчните оценки вършат работа - мога да помоля всички собственици да си представят данъчните оценки и да смятаме идеалните части въз основа на тях. Ако не са съвсем същото - няма смисъл да се занимавам в тях, защото в крайна сметка някой пак ще оспори (а както казах има съседи които не се понасят и за 0.01% ще се дърлят - не че има голямо значение при гласуването)

Та въпроса е - каква е тази магическа методология дето се ползва за изчисляване на тези оценки ? Или си е истинска магия дето не може да бъде комуникирана с простосмъртните ?

[portokal]

Не, не са съвсем същото, естествено; само приблизително (повече или по-малко) са сравними данъчните оценки с пазарната стойност, а приложението имах предвид да го погледнете, колкото да видите какво точно се взема предвид при определянето на дан. оценка - в смисъл, не се гледа в тавана, а целта е да се доближава горе-долу до пазарната цена.
Споменатата от Вас наредба нямам представа какво урежда, но сигурно някой друг ще се включи. Според мен, щом не се понасят и както казвате, ще се дърлят за части от процента, няма да стане да се разберат приблизително, а ще трябва наистина специалист да определи стойностите и оттам - дяловете в общите части.
Успех!

[mmbulu]

Според мен, щом не се понасят и както казвате, ще се дърлят за части от процента, няма да стане да се разберат приблизително

И моите очаквания са такива, но искам да започна с някаква "примерна" (но що годе коректна) оценка, която да отговаря на актуалните нормативни рамки. Ако не друго - да съм наясно кой какви претенции може да има. Пък който не е съгласен - да се прежали да плати и той някакви пари и ще намерим експерт.

Споменатата от Вас наредба нямам представа какво урежда, но сигурно някой друг ще се включи.

Две от местата в Интернет където тази митична наредба е цитирана:

2. Идеални части от общите части: изчисляват се от лицензирано лице по наредба 5 от ЗУТ.

http://www.winslowgardens.bg/faq.htm

и

Площта на дадено жилище се определя на основата на два документа. Това са Наредба №5 за правила и нормативи за устройство на територията и Правилникът за прилагане на закона за държавната собственост. В допълнителните разпоредби на наредбата (параграф 2) е записано как точно се определя застроената площ на самостоятелните обекти в сградите. Там е изяснено също как се определя точно площта на имота, когато външната стена е с прозорци, има балкони или е на калкан.

http://www.segabg.com/online/new/articl ... 0040002102

Упоменатата наредба не мога да я намеря (на някакви сайтове имаше части от нея)

Успех!

Много благодаря, изглежда че ще имам нужда

[hidden]

НАРЕДБА № 5 ОТ 21 МАЙ 2001 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
Обн. ДВ. бр.51 от 5 Юни 2001г., попр. ДВ. бр.62 от 13 Юли 2001г., отм. ДВ. бр.3 от 13 Януари 2004г.
Отменена с § 3 от преходните и заключителните разпоредби на Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - ДВ, бр. 3 от 13 януари 2004 г.

Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

[mmbulu]

НАРЕДБА № 5 ОТ 21 МАЙ 2001 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
Обн. ДВ. бр.51 от 5 Юни 2001г., попр. ДВ. бр.62 от 13 Юли 2001г., отм. ДВ. бр.3 от 13 Януари 2004г.
Отменена с § 3 от преходните и заключителните разпоредби на Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - ДВ, бр. 3 от 13 януари 2004 г.

Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

За този документ ли става дума ?

http://new.lex.bg/en/laws/ldoc/2135476546

Гледах го набързо вчера, не видях да има нещо свързано с моята тематика, но ще го прегледам по-внимателно утре.

[hidden]

Вие търсихте наредбата - била "митична" - намерих Ви я. Оттук насетне Ви оставям сам да се борите с нея

[kontrol]

Мога да се присъединя по две направления:
- историята с определянето на ид.ч. е наистина голямо мазало;
- в пожеланието за кураж да го разровите и неизказаната молба да го споделите.

Както се посочи, ид.ч. се определят спрямо:
- стойността на отделните помещения
- изчислени при учредяване на ЕС

Значи мазалото става още по-голямо, ако:
- ако стойността на помещенията към учредяването не е сметната или е била затрита;
- ако впоследствие са добавени нови помещения (надстрояване, обособяване на Общи части, промяна на предназначение и прехвърляне); склонен съм да приема, че в тези случаи има ново учредяване на ЕС и към този момент трябва са се изчислят наново идеалните части (така и М. Марков в Прегледа, 5 изд., стр. 114).

Като гледам какво сте изнамерили за по-старата наредба, тази ще да е съответна - § 2 накрая определя какво е застроената площ.
Вероятно тези изчисления съставляват таблицата за площообразуване.

Вероятно таблицата за ценообразуване превръща квадратните метри в цени, съобразно казаното по-горе (или в другата тема) за коефициентите. Но тези цени трябва да са към момента на учредяването (преучредяването) - т.е. би трябвало да се прилага уредбата към съответния момент (ако няма преходно правило, което да е преуредило).

Но таблицата на лиц. оценител сама по себе си не е някакъв окончателен и безспорен документ.

(Между другото и нотариалните актове не са надежден източник. Така например знам за един апартамент, който след като е препродаден през Софжилфонд, е загубил 80 % от идеалните си части - на хартия де. Сега сборът от ид.ч. в сградата дава, примерно, 73,25/70 (седемдесет-и-три цяло и двайсет-и-пет седемдесети).)

Сещам се и за един по-скъп и по-стабилен (необжалваем) вариант: установителен иск срещу всички останали съсобственици. Но с какъв диспозитив - някакъв по-общ или алтернативен. Или пък с точно посочване по даденото от оценителя - но се рискува отхвърляне. (ЗУЕС можеше да предвиди тук намеса на кмета или специален иск.)

Съмнително е дали проблемът влиза в хипотезите на съставяне на констативен нотариален акт; освен това той се съставя за отделен обект, нужно е съдействие от останалите; и накрая като охранителен акт няма СПН.
Поправка на НА също изисква съгласие на сприхавия съсед, а споровете се решават чрез съдебно дело - чл. 537 ГПК.

~~~~~~~~~~~~
Ето какво показва и малко претърсване на Сиелата:
1. НАРЕДБА ЗА ЦЕНИТЕ ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА определя примерни методи за изготвяне на площообразуване на сгради и обекти в сгради; примерни правила за определяне на идеални части от право на строеж, съответстващо на сгради и обекти в сгради в имоти, при продажба на земя по чл. 35, ал. 2 от ЗОС; критериите за избор на независими лицензирани оценители и фирми, извършващи оценки на недвижими имоти и задълженията им към Столична община; - вж. сайта на СОС.
2.1. процедура ЦЕНООБРАЗУВАНЕ В СТРОИТЕЛСТВОТО, РАЗХОДНИ НОРМИ, КОЛИЧЕСТВЕНИ СМЕТКИ,
2.2. бланка ЗАЯВЛЕНИЕ ЗА ИЗДАВАНЕ И ЗАВЕРЯВАНЕ НА КОПИЕ ОТ ДОКУМЕНТ ЗА ЦЕНООБРАЗУВАНЕ ЗА ЖИЛИЩЕ, АТЕЛИЕ, ГАРАЖ, ЗАКУПЕНО ОТ ЖИЛИЩНИЯ ФОНД НА МИНИСТЕРСТВО НА ОТБРАНАТА
2.3. ПИСМО ИЗХ. № 08-Н-38/09.11.2009 Г. НА ДИРЕКЦИЯ ЗА НАЦИОНАЛЕН СТРОИТЕЛЕН КОНТРОЛ ОТНОСНО: ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ ВЪВ ВРЪЗКА С ИЗГРАЖДАНЕТО НА ПРИЕМНО-ПРЕДАВАТЕЛНИ (БАЗОВИ) СТАНЦИИ ВЪРХУ ПОКРИВИТЕ НА СГРАДИ
До тях не ме пуска с абонтамента за интернет достъп, който имам. Може би може да се пробва с есемес или някой, който има, да сподели.
3. Решения
- във връзка с ЖСК, вкл 1 ТР - неотносими
- пак ЖСК, споменава се Наредба за цените на недвижимите имоти, издадена на основание чл. 102, ал. 1 от Закона за собствеността, чл. 17 от Закона за собствеността на гражданите и чл. 78, ал. 1 и чл. 200, ал. 3 от Закона за териториално и селищно устройство и във връзка с Постановление № 50 от 10 ноември 1979 г. на Централния комитет на Българската комунистическа партия и на Министерския съвет за увеличаване на заплатите и другите доходи на трудещите се и привеждане цените на едро и дребно в съответствие с обективните условия за развитие на икономиката и повишаване на нейната ефективност. В сила е била 1979-1991 г.; отменила е Тарифата за цените на недвижимите имоти от 1973. Наредбата урежда начина за определяне цените на отделните обекти в сгради, изградени от жилищностроителни кооперации и др. по ЗСГ. Там си има заковани цени на кв.м. според сграда, място, мебели п; как се е определяла застр. площ тогава; как се изчисляват идеалните части.
- по ЗЗД
- по ценообразуването се търси кое мазе е процесното
- от значение е не ценообразуването при построяването (еднолична собственост), а при образуването на ЕС - р 123 ОТ 13.01.2009 Г. ПО ГР. Д. № 4812/2007 Г., Г. К., ІV Г. О

[cholacova]

За всеки собственик % идеални части от общите части на сградата са отразени в документа за собственост /нотариалния акт/.
Ако сборът им не прави сто ги приравнете и от там се изчислява всичко което желаете.

[toni_sf]

до-cholacova Да така е права сте ,но идва момент когато като си ги сумират и не им излезнат , и се окаже,че са в по малък размер ,кой ще се навие да му ги завишат,че да плаща повече за поддържане и обновление.

[cholacova]

Управител съм на фирма предлагаща услугата "Професионален домоуправител". Всички контрагенти гледат на нас като на институция. И въпреки това, за сега, с много думи се обяснява и те се съгласяват.
Само не мога да разбера къде са другите % ? След като не са собственост на собствениците на апартаменти, а и Общината не знае. ???

[toni_sf]

до- cholakova Това сте написали в Ваш пост на 13.09;

Здравейте,
Първо искам да попитам Melly дали някога е бил домоуправител Винаги съм си мислила , че това е много лесно. Сега аз съм домоуправител на нашата кооперация и се сблъсках с много неща най-вече ме притеснява времето , което трябва да отделя Посетих форума за да получа коментари за фирми занимаващи се е тази дейност в Пловдив Ако знае някой такава и има добри отзиви за нея , моля кажете

А в тази Ви тема вече сте Управител на фирма предлагаща тези услуги.Но явно сте сбъркали малко в дефиницията ,Професионалният домоуправител ,не е Управител на ЕС. И понеже питахте за Пловдив ,само да Ви питам как се оправяте там като голяма част от новите сгради нямат изкарана вода в общите части и повече от 20-30лв не отделят за чистачка та да не цитирам ,че и за консумативите за почистването е голяма борба да им искаш. Аз 3г не можах да ги науча ,какво означава това нещо ,а Вие за два месеца може да сте успели. Поздравления.

[cholacova]

Не, не бъркам !!!
Проучвам мнението на обществото , а вие ме разкрихте.
Управител съм на такава фирма. Наистина сумите са малки, а и това за водата е вярно, но се справяме.
А вие от къде сте така информиран.

[toni_sf]

до-cholacova Не е толкова трудно да усетиш конкуренцията. Защото темата защо да си изберем професионален домоуправител е пусната от мен. .А и работя почти във всеки голям град.

[lakavitsa]

какви да разбираме под голям град, Тони_sf, за брой на жители става дума