Правилник за вътрешния ред по ЗУЕС

[Гост.]

anserk, благодаря.

[Ivailo5rov]

Добър ден!
Аз май съм домоуправителя с най-много стаж!
От мен да го знаете - не се престаравайте! Глаос народен - глас божи. Като има проблем - ама истински проблем - викайте кварталния.
Ако някой има някакви претенции - обсъдете ги, може и да е прав.
Дела в съда съм водил само като адвокат на едната или другата страна. Хващам се за процесуално нарушение и винаги съм прав. Като домоуправител не съм пренесъл нищо в съда, защото съдът нищо няма да разреши. Проблемът си остава проблем, нищо че съдът може да каже дали си прав или не. По добре да няма проблем. Един трябва да отстъпи, но по-добре е това да е неправият - този, който на инат иска да вирее за сметка на другите. Който е много амбициран и е готов да води дори дела за такива дребнавости, загубва доверието дори на редовните хора.
Попълнете си тъпата книга / наистина е тъпа, защото изисква данни, които хората не искат да дадат, намерете компромисен вариант за събиране на консумативите и бъдете дипломатични.
Засега чао, защото имам клиенти.

[Ivailo5rov]

Хареса ми, че един домоуправител е психиатър. То един вход не се различава много от психоболница.
Аз лично съм от 1980 год. офицер в полицията и поне половината време до сега съм бил домоуправител. Важното е да не се преиграва и да се убедят хората, че редът не е против тях, а в тяхна полза.
Бяхме на ротация касиери и затова съм бил и 2 месеца касиер. Това е най-гадната работа.

[anserk]

....офицер в полицията и поне половината време до сега съм бил домоуправител.

Еее...х, друго си е връзката с МВР и нещо хладно на колана
Имате опит и ако се наложи, при нужда, ще ви моля за помощ да
помогнете на нашата психиатърка, защото по едно време искаше да "намали" бройката на ЕС с тези към и над 70-те

[kirile]

При нас се стигна до съд след две годишни обяснения со благо со кротце , всички си мислеха че така ще продължи без край , а на кварталния вече му е писнало от нас. Преминали сме отдавна тези етапи , краен вариант след 2 години остана съда.

[Sir_Humphrey]

а детайлно потопяване в нормите на ЗУЕС е крещящо наложително.

След като се потопиш, ще има да псуваш, псуваш... Калпав закон е този.

[Гост.]

Не бих, благодаря.
Приемам този "експеримент" от положителната страна- гледам на съседите си, като на съделители и нещата ми се струват някак житейски нормални и познати.

Ще се оправим, все някак, двама юристи сме ( колегата е разследващ " респект, ред и дисциплина" са основно мото в правилникът ни ).
Но, проблеми има, и ще има- и не само с нормативната уредба( финикийските знаци са винаги ябълка на раздора).
Това с ид.части е интересно- имам си двама, които са отразили в кадастъра, че са собственици на общи части в ЕС( предприемчиви хора ), пък да не споменавам, че по документи за собственост ид. части не са равни на 1, отделно 4 имота се ползват само през летните месеци( курортен град, добре, че имам право на достъп до имотни партиди), имаме си и имот общинска собственост( това си бе изненада за мен, неприятна )...ама сме още в началото.

[Sir_Humphrey]

Двама юристи - ще се чувствате като риби във вода.
Пълно е с изчанчени процедури, разписки в два екземпляра, приподписване на протоколи, спадащи мнозинства и т.н., които обаче не са никак user-friendly за средностатистически граждани. А предимно такива живеят по кооперациите и всички те са потенциални домоуправители, нали?
Само дето юридическата диплома няма да ви свърши никаква работа за изчисляването на мнозинствата - там трябва да имаш диплома по висша математика. Тука съм обяснил съвсем накратко какъв е проблемът: viewtopic.php?f=24&t=39741&st=0&sk=t&sd=a#p388157 .

Успех в начинанието!

[kontrol]

Струва ми се, че огромният проблем е със събирането на парите, иначе домоуправителството гаче не е толкова тежко.

Sir_Humphrey, от друга страна, трябва да се признае, че има значителни подобрения спрямо ПУРНЕС - процедури, които иначе висяха във въздуха. Спадащото мнозинство го имаше и преди; за протокола преди не пишеше кой го подписва. Вторият екземпляр от разписката и аз се чудя за какво е. За мнозинствата, ако не са представени всички ид.ч., наистина сигурно ще донесе много обърквания в практиката; но от друга страна гласуването на апартамент, пък плащането по ид.ч. не беше особено честно.

~~~~~~~~~~
Но както и да е, тука темата е друга, а бях обещал да споделя опит. С моя ПВР още не съм готов, но благодаря на Ансерк за неговия. Ето няколко бележки по Примерния правилник на МРРБ:

- Преписва лошо някои разпоредби на ЗУЕС - това според мен е излишно
- Преписва стария примерен правилник
- Въвежда съвсем малко нови моменти.

Като че ли най-неприемливите моменти в него са:
- Безумната формулировка на нищо-неказващия чл.2;
- Чл. 11 ал. І т. 14 ЗУЕС ми се струва ненужна с оглед чл. 48 ал. V и 49 ЗУЕС; за останалите ремонти важи чл. 48 ал. І ЗУЕС – само ОС; наистина ОС може да възлага – чл. 23 ал. І т. 8 ЗУЕС, но, мисля, не и по ремонтите; затова чл. 5 ал. І т. 5 ПВР е съмнително законосъобразен; (такава възможност имаше по ПУРНЕС)
- Чл. 10 може би трябва да предвижда всяка смяна на органа, не само на председателя;
- Чл. 11 не трябва да е обособен, а в обикновени ЕС не трябва да го има.
- Чл. 12 е добре да задължава и собствениците;
- 15 ал. ІІ – не мисля, че солидарност може да се уговори така; трудно бихме могли да си представим договор между собствениците и посетителите, който да се сключва при престъпването на входа?
- Чл. 19 – управителят не може да превъзлага своята компетентност по чл. 23 ЗУЕС; нещо подобно (възлагане от общото събрание) има и в т. 3 на указанията към книгата, но да приемем, че там се има предвид възможността да се сключи договор с професионален управител;
- Лошия изказ на много, много места (напр. чл. 5 ал. І преди изброяването трябва да е поне „но не само”).

[mmbulu]

Няма никакъв проблем! Във вторник ще го изпратя на ЛС, защото е на РС в офиса.

Извинявам се за офтопика - но може ли и на мен да ми изпратите едно копие, защото се очертава в близко бъдеще и ние да си пишем правилник ... а примерния определено има много трески за дялкане

[anserk]

Благодаря за отговор - коментарите по правилника на ЕС, който "сътворих" по неволя!
Ще добавя само, че го редактирах и пригодих конкретно за нашата ЕС. Целта ми беше да е кратко и ЕС да се съобрази поне на 30% с написаното, щото от много години си обясняваме едно и също, докато се скарат ....
За мен "основната и отговорна клетка" от ЕС са собствениците и ползвателите (ако покажат договор разбира се:roll: ). Не наемателите, не гостите.Който собственик ги пуска в дома си и сградата (както и имота) да си бере кахъра им!
Като си правят договорите с наемателите (а това почти го няма) да си пишат клаузи, че трябва да се съобразяват с ....Не може само действие събиране, има и други...

[geo63]

Когато става въпрос за общински жилища, кой свиква ОС и кое е по-различното в случая?

[kirile]

Ами никой , защото общината е едноличен собственик - как 1 собственик да си свиква и провежда събрания сам със себе си , а и за какво. В случая нямате етажна собственост , защото собственик е общината , а не Вие.

[kontrol]

Ето че сварих да представя на вашето внимание и моя проект за ПВР (вж. по-следващо мнение), който още не е съвсем окончателен. Ще го пробутвам като промяна на стария ни правилник от 2005 г. и затова още не е оправена номерацията.
Няма текстове, които преписват закона, но е по-скоро правилник за приложение, отколкото за вътрешния ред в тесен смисъл. Има и няколко бланки. В дясната колона има някакви коментари. Малко се е размазало при публикуването.
Ще бъда много благодарен за критични бележки.

Едит: премахнах линка, вж. по-следващото ми мнение.

[geo63]

Ами никой , защото общината е едноличен собственик - как 1 собственик да си свиква и провежда събрания сам със себе си , а и за какво. В случая нямате етажна собственост , защото собственик е общината , а не Вие.

Това е ясно, но ако има продадени общински жилища - да речем поне 2, тогава вече ситуацията се променя...

[Гост.]

Ето че сварих да представя на вашето внимание и моя проект за ПВР, който още не е съвсем окончателен. Ще го пробутвам като промяна на стария ни правилник от 2005 г. и затова още не е оправена номерацията.
Няма текстове, които преписват закона, но е по-скоро правилник за приложение, отколкото за вътрешния ред в тесен смисъл. Има и няколко бланки. В дясната колона има някакви коментари. Малко се е размазало при публикуването.
Ще бъда много благодарен за критични бележки.

Колега, имам една молба( ако щете "особена" я именувайте) - Моля да оставите съдържанието на разположение още 24ч., за да мога да отделя нужното време и да сваля, за да прегледам на спокойствие.
Благодаря.

п.п. Четох леко по диагонал, но ми хареса идеята... Ако не възразявате бих взаимствала.
Спорен ден, че задачките не чакат.


Копирах, благодаря.

[Sir_Humphrey]

Ами никой , защото общината е едноличен собственик - как 1 собственик да си свиква и провежда събрания сам със себе си , а и за какво.

Ми така.
Как ТЗ предвижда Общо събрание на ЕООД и ЕАД?

Шегувам се, разбира се. Двете форми на общност са несъотносими.

А щом ще споделяме челен опит, по примера на kontrol с правилника за ВР, аз ще приложа няколко файла по свикване на събрание. Където има звездички (****) е имало реална информация, която по причини на поверителност, съм скрил. Където има точки-точки (................) съм предвидил нещата да се попълват на ръка.

1. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... okana2.doc
Лична покана, предвидена за разпечатване на лист формат А5, като на гърба има бланка за пълномощно. Когато на събранието идва пълномощник, го карам да ми остави цялото листче.

2. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... okana3.doc
Покана, предвидена за разпечатване на лист формат А4 и залепяне на входната врата. Преизчисляването на ид.ч. се налага поради факта, е в кооперация с два входа имаме 2 отделни ЕС. Съответно, за да излезе сметката с вноските, трябва ид.ч. за нашия вход да се преизчислят така, че сумата им да стане 100%.

3. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... kaneni.doc
Поради безумието на проклетото изискване на ЗУЕС за покани в два екземпляра, аз реших леко да шиканирам и на един общ списък, като вид подзаглавие, обявих същия този списък за екземпляр Nr. 2 на поканите.
На "Получил покана" се полага подпис, "Час на получаване" също е безумно изискване на ЗУЕС, а в полето "Забележка" се вписва чий е подписът, ако не е на собственика (напр. ако е се е подписал наемател).

4. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... stvali.doc
Този списък се попълва "на вратата". Не пускам никого навътре в апартамента преди да се е разписал тук. В "Забележка" се вписва името на пълномощник (ако дойде такъв).

5. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... chasti.xls
Машина за преизчисляване на ид.ч. в случаите като нашия с 1 сграда, но с 2 ЕС. Също позволява изчисляване на пропорционални вноски за ремонти и т.н. Общата нужна сума за ремонта се въвежда в пожълтеното поле долу вдясно.

6. http://www.fileden.com/files/2009/7/30/ ... a_2009.xls
Рудиметарно счетоводство. Шийтовете са обързани помежду си с връзки и формули, така че преди ползване трябва добре да се проиграят варианти, за да не стават грешки. На първоя шийт почти нищо НЕ СЕ ПИПА. Сумите се изчисляват автоматично на базата на информацията в останалите шийтове.

Предоставям ви за свободно ползване моя челен опит и ще се радвам да споделите впечатления.

[kontrol]

Appleby,

Много добре. Неволята учи. А неволята на домоуправителите е сходна. Решенията - също. В предложения от мен по-горе ПВР съм дал като приложения някои бланки, от която гл.т. ще дам впечатленията си:
По 1 и 2. Бланките естествено се различават в някои детайли. И при мен индивидуалните са на А5. Само че на гърба е разписката (за да не каже, че е получил покана с друг дневен ред). А пълномощното управителят го дава при поискване. Това налага на него да се изписва името на упълномощителя.
Имам една съседка (лекарка), на която колкото и време да отделиш, за да и обясниш идеалните части, само ядове. Затова накрая: плащаш толкова и точка.
По 3. В случая се касае за екз.2 на *разписките* (не на поканите). И при мен е на един лист, барабар с протоколите по залепването – иначе става излишна бумащина, който лист е на гърба на една голяма покана, която се прилага към протоколната папка. Накрая списъкът се завършва с подпис на връчителя – за да се изпълни изискването на ЗУЕС. (И тук имаме разлика в детайлите: при мен подписът е винаги в графа подпис, а ако е на титуляря – в графа „получил” се пише „лично”.)
Апропо и по ПУРНЕС трябваше да се връчват лични покани, но това се пропускаше/ бяха устни – достатъчно беше да се разпише, че е получил. ЗУЕС „сговняса” работата с изискването за втори екземпляр на разписката – кому это надо?
По 4. Преди описвахме в протокола кой е присъствал, кой е бил уведомен, но не е присъствал и протоколът се подписваше от всички. ЗУЕС сега изисква подписи само от протоколчика и председателстващия.
По 5. Мда, ако не е Ексел да смята по събранията, загубена работа.
По 6. При нас в ерата преди компютрите се водеха ОПР в книга месец за месец, като на едната страница се лепяха касовите бележки. Сега по традиция пак се правят тримесечни ОПР. Та в екселската таблица на всяко тримесечие има няколко матем.действия и после се пренася към следващото.
Освен това, и по ЗУЕС, и по ПУРНЕС, се водят две сметки – на калпак (обитатели за текущи нужди), и на ид.ч. (собственици за ремонти). Така че обикновено има още един sheet.
Вие си имате наемодател, което е харно. (Може би трябвало тези пари да отиват по сметката на собствениците и те да внасят данъците за тях, но да не издребняваме). А и (поне в таблицата) не сте отваряли сметка според идеалните части (с изключение на едно „възстановяване” на собственик).

Poli_g, няма проблеми.

[kontrol]

Моят проект от по-горе порасна в правилник. Тъй като имаше някои изменения (в чл. 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 48 по новата номерация) слагам нова връзка (и алтернативна).

[georgiev_sfbg]

ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ /ЗУЕС/:
„Чл. 5. (2) Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1, както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.
Чл. 13. (2) Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата по чл. 7.
Чл. 14. (1) Собственик, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи писмено пълнолетен член на домакинството си, лице, с което е в роднинска връзка, или друг собственик, който да го представлява.
(2) Когато в етажната собственост собственици са и общините, държавата или юридически лица, упълномощаването се извършва съответно от кмета, областния управител, съответния министър или управителните органи на юридическите лица.
(3) Собственик може да упълномощи и друго лице, което да го представлява. В този случай пълномощното се заверява нотариално.
(4) Едно лице може да представлява най-много трима собственици.
(5) Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.
Чл. 15. (1) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
(2) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.
Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
§ 1. По смисъла на този закон:
5. "Обитатели" са физически или юридически лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание.”

Спазвайте без изключение горепосоченото и няма да имате проблеми на провежданите Общи събрания!