Продажба на несамостоятелен обект на съсобственик в сградата

[sunrise]

Колеги, моля за мнение по един казус, по който не успях да намеря практика.
Двама съсобственици притежават по жилищен етаж и общ приземен с гаражи и складови помещения. Сега единият съсобственик иска да прехвърли на другият едното от складовите помещения. Съответно няма как да му издадат скица от Агенцията по кадастър, защото няма качеството на самостоятелен обект.
Ще може ли да го прехвърлим със скицата , която е за етажа, където същото е описано като прилежащи към него обкти. Ще трябва ли да представим на нотариуса ново преизчисляване на идеалните части.
Ще се радвам за съвети и евентуално практика, защото ще трябва да убеждавам и нотариуса.
Благодаря предварително!

[todorst]

не знаех,че агенцията по кадастъра издава скици на апартаменти,гаражи и складови помещения в една сграда.издават се скица на терена,парцела. би трябвало като собственик да притежавам документ за собственост на апартамента, гаража, склада - описани в отделни Н.А или в общ, но описани като самостоятелни. Гаражът не ти е таван или мазе. прилежаща,неразделна част от жилището. Ако питаш мога ли да продам тавана си или мазето на съседа- отговора е НЕ. Това не са самостоятелни обекти. а термина "складово помещение" е разтеглив. става дума за склад или за мазе.

[sunrise]

не знаех,че агенцията по кадастъра издава скици на апартаменти,гаражи и складови помещения в една сграда./Незнанието не оправдава. Издават се скици на всички самостоятелни обекти в сградата, по-коректно е да се нарекат схеми/издават се скица на терена,парцела/Скиците се издават на поземления имот , а не на терен/. би трябвало като собственик да притежавам документ за собственост на апартамента, гаража, склада - описани в отделни Н.А или в общ, но описани като самостоятелни/НА не е достатъчен за продажба, трябва и скица за тази работа/. Гаражът не ти е таван или мазе. /Точно така, затова той като самостоятелен обект може да се издаде скица, но на склада не може./прилежаща,неразделна част от жилището. Ако питаш мога ли да продам тавана си или мазето на съседа- отговора е НЕ. Това не са самостоятелни обекти. а термина "складово помещение" е разтеглив. става дума за склад или за мазе.

/Става дума точно за складово помещение, на къща строена преди 30г.

[todorst]

скоро имах продажба на самостоятелен обект-магазин с мазе под него. Част от документите-Н.А.,скица от общината. Скицата е на УПИ-то, а не на магазина.За какви схеми ,това да не са плановете в АС част,конструктивна и пр. Никой не ги изисква при продажба или прехвърляне.Всъщност какво ще правите,защото и дарението е прехвърляне. "ще убеждавам И нотариуса. " Има ли и други за убеждаване? Ако сте достатъчно "убедителен"- проблемът ви е никакъв. Успех!

[ekostova]

Имахме подобен казус с таванско помещение, има и практика на ВКС, че може да се прехвърля, но отидете и говорете с нотариуската на ул. Мальовица 2,р пресечка на Графа, тя е правила такива прехвърляния и ще Ви каже какви документи иска. Успех! Ако не сте от София, търсете, има практика, че може такива помещения да се прехвърлят.

[ekostova]

Извинявайте за пропуска, мисля, че името й беше Илчева.

[anserk]

Имахме подобен казус с таванско помещение, има и практика на ВКС, че може да се прехвърля, но отидете и говорете с нотариуската на

Не съм ви колега, но после с "такива" НА идват при нас и искат преустройства и смяна на предназначението! Мотива е: щом нотариуса го е приел, значи може!!!!
Да, ама не.....
Надали нотариуса се пита защо му е да иска само мазе или таван! Да, може към самостоятелния обект (жилище, офис, магазин, гараж ...) да имаш повече от едно складово помещение (таван или мазе), но не може без едно! И то се отразява със светла квадратура, а не със ЗП И се вписва в НА към основния обект, а не отделно
В случая, ако към жилището на етажа има таван или друго мазе, не би трябвало да е проблем да прехвърли "излишното" към основния обект(жилището или гаража) на другия собственик.Но трябва и двата НА да се променят и впишат измененията в обстоятелствата. Защото само при повече от едно мазе към жилището, може да се промени едното от тях!
А иначе, при тези сделки, би трябвало нотариуса да вписва и арх.проект, по който се разпределят мазетата и таваните-често те имат номера, защото от всички планове само те се одобряват независимо кога, къде и от кой Ид.ч.от общ.ч.не се променят в повечето случаи.
А скица на имота е винаги необходима, за да се идентифицира
местоположението на сградата, където се намира обекта, а не самия обект.За него се черпи информация от одобрен план и т.н.подтиснати номера за отделните обекти в сградата, които могат да се видят при нужда в кадастъра.
Дано да сме в полза на уважаваните от нас юристи

[magodeoz]

[quote="sunrise"]Двама съсобственици притежават по жилищен етаж и общ приземен с гаражи и складови помещения. Сега единият съсобственик иска да прехвърли на другият едното от складовите помещения. Съответно няма как да му издадат скица от Агенцията по кадастър, защото няма качеството на самостоятелен обект.
Ще може ли да го прехвърлим със скицата , която е за етажа, където същото е описано като прилежащи към него обкти. Ще трябва ли да представим на нотариуса ново преизчисляване на идеалните части.[/quotе]
По принцип няма никакъв проблем да се прехвърли едно складово помещение от един етажен собственик на друг. Ако има кадастрална карта за територията, скицата за етажа ще свърши работа (при наличие на идентификатор и описани съседи). Ако няма кадастрална карта - и това не е нужно. Скица на поземления имот е необходима само ако заедно със складовото помещение се прехвърлят и идеални части от земя.
Що се касае до наличието или липсата на второ складово помещение към имота, от който въпросния склад се отчуждава - мненията са различни. По принцип изискването на чл. 110 от Наредба № 7 е императив, но се отнася за проектиране на нови жилищни сгради и жилища, за пристрояване и надстрояване на жилищни сгради, и при преустройства и разделяне на жилища. Поради това някои нотариуси не изискват доказателства за наличие на складово помещение в жилището след отчуждаване на мазето (тавана). Няма практика по въпроса, защото изискването е в подзаконов нормативен акт, и правомощия да дава указания по прилагането му има съответният министър, а не съда.
Преизчисляване на идеалните части от общите части на сградата и от правото на строеж (на собственост) върху земята е хубаво да има, но не е задължително.
Ако съгласно проекта и таблицата за площообразуване складовите помещения са идентифицирани със застроена площ и съответен процент и. ч. (такава е практиката за новите сгради, защото клиентът избира мазето и няма как предварително да бъде присъединено към жилището) - тогава е лесно, но трябва да се отрази и в кадастралната карта и схемите към нея.

[anserk]

По принцип изискването на чл. 110 от Наредба № 7 е императив, но се отнася за проектиране на нови жилищни сгради и жилища, за пристрояване и надстрояване на жилищни сгради, и при преустройства и разделяне на жилища.

И чл.40 (1) на ЗУТ ли е императив? И архитекта да чака указание от Министъра дали да проектира мазе или таван към жилище и къде да го разположи?

Има А,Б.... в архитектурата за всеки вид сгради - и преди и сега
Това не само се учи, но се и практикува! Окалпазаняването на жилища и сгради се дължи единствено на глупостта ни и келепира!

Ако така свободно (защото няма практика) ще игнорирате обекти, касаещи устройството на териториите и застрояването с необходимо присъщите устройствени елементи, то тогава за какво са правилата и нормите

[magodeoz]

Да, и чл. 40 (1) от ЗУТ е императив (прочетете някъде какво означава императивна правна норма). Понеже не става въпрос за проектиране и одобряване на строителни книжа, това, което споделям, е от практиката в работата на нотариусите, а не елемент от проектирането, строителството и въвеждането в експлоатация на строежите в Република България. Също така не коментирам тази практика и не изразявам лично отношение към нейното прилагане.

[d_d]

Мисля, че нещата опират до това, дали има друго складово помещение освен това, което се отчуждава. Гаража си е самостоятелен обект и не може да го броим за склад. Остава да се види дали има мазета и тавани.
Жокер - тавана може да е обща част/ако е подпокривно пространство/, но може и да представлява прилежащи складови помещения - ако е разделен на отделни части.

[Melly]

И, за да изчерпим докрай възможностите, бих насочила колегата към изследване разпределението на етажа - т.е. видовете помещения (стаи, кухня, клозет/баня, килер). В случай, че на жилищния етаж има обособен килер (а това е складово помещение по предназначението си), следва да се приеме, че наличието на други складови помещения в същата сграда са допълнителни спомагателни обекти обслужвщи етажната собственост, и спокойно могат да бъдат предмет на прехърлителна сделка между съсобствениците.

[anserk]

Да, не би трябвало да е проблем тази сделка!
Но аз, може би неточно (не с правна норма) изразих притесненията: как ще се запише тази сделка -с отделен НА за мазе към жилище или в отделен НА? А, като остане другото жилище без стопанското помещение по НА, как и къде ще се отрази това. Ако е в отделен НА, то трябва да е като складово помещение към ......! А другия имот остава само жилище?
Питам, защото след това "мазета" в приземните етажи се ползват като складове и собствениците смятат, че записа в НА като складово помещение е достатъчен. И една жалба от съседи води ...... и до записа в НА(от там винаги се тръгва).
А при продажба на жилището без мазето (или тавана) трябва също да е ясно.
Ето това са притесненията при извършване на нотариални сделки, които водят след себе си проблеми за собствениците, без за това да са и подозирали!
Повярвайте, на какво ли не сме се нагледали по записите в НА! И особено в по-новите от последните години!
А винаги тръгваме от документа за собственост

[todorst]

към МЕЛЛИ. Интересна концепция. Арихектът може да кръсти някое от помещенията в апартамента като "килер". Килер ми звучи малко архаично! Едно мазе е с поне 5-6 кв м.. Един килер -едва ли такова разточителство на жилищна площ. Сега тези допълнителни ,помощни помещения- мокро петко, килер и пр. се записват като стая,кухня,хол,баня и "други сервизни помещения" Ако вашата препоръка е вярна, най- лесно е да извършим вътрешно арх.преустройство, одобрено по съответния ред и ще имаме" килер" и ще можем да продадем, мазето или тавана или двете заедно. А защо не да запазим мазето и да продадем килера ?
Колко хора желаят да изкупят съседните товански помещения и да обособят ателие,мансарда. Ако някой знае конкретно за такива постижения, нека ни светне

[Melly]

към МЕЛЛИ. Интересна концепция. Арихектът може да кръсти някое от помещенията в апартамента като "килер". Килер ми звучи малко архаично! Едно мазе е с поне 5-6 кв м.. Един килер -едва ли такова разточителство на жилищна площ. Сега тези допълнителни ,помощни помещения- мокро петко, килер и пр. се записват като стая,кухня,хол,баня и "други сервизни помещения" Ако вашата препоръка е вярна, най- лесно е да извършим вътрешно арх.преустройство, одобрено по съответния ред и ще имаме" килер" и ще можем да продадем, мазето или тавана или двете заедно. А защо не да запазим мазето и да продадем килера ?
Колко хора желаят да изкупят съседните товански помещения и да обособят ателие,мансарда. Ако някой знае конкретно за такива постижения, нека ни светне

Уловил си "нишката", todorst.

Не размерът на обслужващто обекта помещение,(дали ще го кръстим килер, складово, избено и т.н. е без значение), а определящото в с случая е функцията, която изпълнява то. А тя е да има предназнчение ОБСЛУЖВАЩА жилището площ. И още нещо. Законът не определя къде да се намира тази площ - в очертанията на жилището или извън него. Задължително условие е, тази допълнителна, спомагателна площ да е в сградата, в която се намира обекта.

Няма да откриваме топлата вода, я!

[anserk]

Арихектът може да кръсти някое от помещенията в апартамента като "килер". Килер ми звучи малко архаично! Едно мазе е с поне 5-6 кв м.. Един килер -едва ли такова разточителство на жилищна площ.

Точно това се прави в последните години по принуда и ....! Обикновенно в жилищата по калканите . Килер с размер на стая (разбира се с отдушник). Всеки решава после (след РП) как ще ползва (негласно) помещението. Целта: няма тавани-заети от тавански апртаменти ателиета; няма мазета (или недостатъчни на брой) -заети от задължителни подземни гаражи и складове за магазините на първия етаж. Всичко е по правилата и нормите!
Апропо, във всички жилища в стари сгради (колкото и малки да са) има килери, има и тавани и мазета! И вършат доста, доста добра работа! Това се отразява и на цените им!
По-скоро тук въпроса не е, че някое жилище ще остане без мазе или таван, а как ще се извърши нотариалната сделка- какви са необходимите и достатъчни книжа за изповядването.