Монтиране ОВ инсталация без съгласие на собственик?

[rusjo14]

Здравейте,
Имам следния казус. Наемател на магазинно помещение в нашата кооперация е решил да преустрои помещението в производствено (производство на тестени изделия). Във връзка с това настоява да прокара ОВ инсталация. Проблемът е, че за да я прокара тръбите трябва да минат по лицевата фасада на блока, покрай терасата ми и след това да се закрепи върху покритието на покрива, т.е. над моето спално помещение.
Тъй като тяхното производство е денонощно - очаквам денонощен шум, също миризми и т.н. Освен това не могат да ми гарантират колко качествено ще монтират инсталацията върху покрива и дали това няма да доведе до допълнителни щети. Блокът е чисто нов и съществува опасност да ми отпадне гаранцията за строителството при монтиране на такава инсталация върху покрива.

Фирмата настоява, че има право да прокара инсталацията въпреки моето несъгласие като собственик на подпокривния апартамент. Имат ли право да настояват за това и имам ли основание по закон да им откажа като собственик?

[naughty]

Категорично трябва вашето нотариално заверено съгласие.

Погледнете и Закона за Собствеността

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

[magodeoz]

Не във всички случаи се иска съгласие, хеле пък нотариално заверено. Вижте съответните текстове на ЗУТ и преценете къде попадате:

Чл. 38. (5) Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.

Чл. 185. (1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:
1. не се променя предназначението им;
2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
3. не се изменят съществено общите части на сградата;
4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
6. (нова - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;
7. (нова - ДВ, бр. 103 от 2005 г.) преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6.
(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.
(5) (Предишна ал. 3 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Преустройството по ал. 1 и 2 се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот.
(6) (Предишна ал. 4 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В случаите по ал. 1 и 2 собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи, като се прилага чл. 210.

[naughty]

предполагам визираш

5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;

на практика от общината щи изискват съгласие за преминаване на вентилационните тръби по фасадата на сграда. От опит знам.

темата е интересна и ще следя и за други мнения.

[rusjo14]

Едно от основните ми притеснения е самоуправството - т.е. че могат в мое отсъствие да извършат монтирането на тази ОВ инсталация, което след това предполагам ще направи доста по-трудни нещата с премахването й, предвид колко са работливи нашите институции. Фирмата вече е направила някои инвестиции в преустройството на наетото помещение и ще направят всичко възможно да стане така, както искат те и съответно за моя сметка.

В случай, че събера 50% + 1 от подписите на собствениците против изграждането на тази инсталация на Общо Събрание и го внеса в общината с жалба срещу съответната фирма мога ли да спра преустройството?

[naughty]

Столична РДНСК би свършила по добра работа. Наистина да предотвратите поставянето ще е по-безболезнено.

Не допускайте монтирането, живея над ресторант и си нямате представа какъв кошмар е, миризми, шум..

споменавате за денонощен режим на работа. Ако сте от София за това ще се иска съгласието на 50+1 от живущите и задължително непосредствените съседи.

[anserk]

Наемател на магазинно помещение в нашата кооперация е решил да преустрои помещението в производствено

Така поставен казуса води до единствено решение - разрешение за строеж за смяна на предназначението и преустройство от магазин във фурна (пекарна).По общия ред, разписан в ЗУТ. При всички случаи се иска съгласие при смяна на предназначение!
На първо време да се провери ( в техническата служба на общината) дали наемателя смята да си изкара разрешителни Не винаги е възможно смяна на предназначението. Зависи от статута на сградата и т.н.
В такива случаи се търси консултация - първо от архитект, а после от юрист.
И тогава се действа бързо и точно, преди да са монтирали вентилацията.

[naughty]

Не съм съгласен с anserk, че се иска съгласие за преустройството. Вижте полезно мат'рялче по-долу:


НЕОБХОДИМОСТТА ОТ СЪГЛАСИЕ ПРИ ПРЕУСТРОЙ-СТВО И ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ОБЕКТИ В СГРАДИ ­ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

За да изясним и правилно да анализираме при кои случай е необходимо съгласието на етажните собственици при преустройство и/или при промяна на предназначението на собствен обект в сграда ­ в режим на етажна собственост, считам, че е необходимо на първо място да се спрем и разгледаме понятията “етажна собственост”и “промяна на предназначението” на строеж или част от него.
Понятието “етажна собственост” е съчетание на изключителна собственост върху самостоятелен обект в една сграда и съсобствеността върху общите части на сградата и на вещното право върху мястото, върху което последната е построена.
За да бъде една сграда в режим на етажна собственост, е необходимо в нея да има най-малко два самостоятелни обекта, чието право на собственост да принадлежи на две или повече физически или юридически лица.
За яснота ще отбележим, че обект на етажна собственост е недвижим имот ­ сграда или постройка, който се състои от етажи или други самостоятелни обекти, обособени като такива, съгласно техническите правила и норми на строителството. Както казахме и по-горе, обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици, а по отношение на общите части на сградата е налице съсобственост между отделните етажни собственици.
Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) дава дефиниция на понятието “общи части” на сграда. Някои от тези общи части са общи съобразно с конструкцията на сградата, други са такива, защото служат за общо ползване. Общи части на една сграда са: на първо място нейните основи, външните стени, вътрешните разделни стени между отделните обекти, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата, вратите към общите тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, водосточните тръби и асансьорите.
След като внесохме някои уточнения относно понятието “етажна собственост”, следва да се спрем и анализираме какво е вложил законодателят в понятието “промяна на предназначението” на обект или част от него?
Легалното определение на цитираното понятие е залегнало в разпоредбата на § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДР на ЗУТ), съгласно която “промяна на предназначение” представлява промяна в начина на ползване на строежа, респективно обекта, при което не се извършват строителни и монтажни работи.
Както е известно, сградите и самостоятелните обекти в същите са недвижими имоти и съгласно чл. 23 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) са обект на кадастъра, а определянето на предназначението им представлява част от основните кадастрални данни по чл. 27, ал. 1, т. 2 и 3 ЗКИР.
По силата на чл. 37, ал. 2 ЗУТ по предназначение сградите се делят на: жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и такива със смесено предназначение и се изграждат съобразно предназначението на конкретните урегулирани поземлени имоти, определени с подробния устройствен план за съответното населено място.
С класификатор към приложение № 2 на чл. 16, ал. 2 от Наредба № 3 от 28.04.2001 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (ДВ, бр. 74 от 2005 г.) се дава идентификационен код, с който се определя конкретното предназначение на сградите и самостоятелните обекти в тях.
Във връзка с горното за промяна на предназначението на обект следва да се счита промяната от един начин на ползване, съответстващ на определен код от горепосочения класификатор в друг начин на ползване със съответстващия му код.
Трябва да отбележим, че съгласно сега действащите разпоредби на ЗУТ, промяната на предназначението на един обект, независимо дали се извършват строителни и монтажни работи или не, представлява строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим.
След като изяснихме, доколкото е възможно, в настоящата тема термините “етажна собственост” и “промяна на предназначение” на недвижим имот, може да пристъпим към същинската проблематика, а именно: може ли собственик на самостоятелен обект в сграда ­ в режим на етажна собственост да го преустройва, както и да променя неговото предназначение и при какви условия съгласно действащото в Република България законодателство?
Тъй като в масовите случаи промяната на предназначението на един строеж е съпътстван и от неговото преустройство, до края на изложението ще се спрем на нормативните разпоредби от ЗУТ, уреждащи необходимото съгласие като законова предпоставка за тяхното разрешаване и реализиране.
Член 2, ал. 1 от Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) указва, че всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.
Измененията и преустройствата трябва да се извършват в съответствие с разпоредбите на ЗУТ, към който ни препраща и разпоредбата на чл. 2, ал. 3 ПУРНЕС.
Както стана ясно, законовите разпоредби във връзка с необходимите условия за извършване на преустройство на отделен обект се съдържат в ЗУТ и според изискването за съгласие на останалите съсобственици в етажната собственост, преустройствата могат да се обособят в следните групи:
Според изискването за съгласие на останалите съсобственици в етажната собственост, преустройствата могат да се обособят в следните групи:
1. при такива, за които не се изисква съгласие на останалите съсобственици;
2. такива, за които дават съгласие само непосредствените съседи на обекта ­ предмет на преустройството;
3. за които се изисква съгласие, дадено чрез решение на общото събрание на етажната собственост, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици ­ непосредствени съседи на обекта;
4. такива, при които се иска съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите;
5. и такива, при които се изисква съгласие на квалифицираното мнозинство от етажните собственици.
Както вече отбелязахме, не във всички случаи на извършване на строителни и монтажни работи е необходимо съгласието на останалите съсобственици в етажната собственост. В чл. 185, ал. 1 и чл. 38, т. 5 и 6 ЗУТ изчерпателно са изброени хипотезите, при които не се изисква съгласието на останалите етажни собственици, ако собственик желае да извърши преустройство на собствен обект, помещение или част от него.
На първо място това са преустройства, при които:
1.1. не се променя предназначението на обекта, респ. помещението;
1.2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях;
1.3. не се изменят съществено общите части на сградата;
1.4. в случаите когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
1.5. се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
1.6. се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради.
За да внеса по-голяма яснота за казаното по-горе по т. 1.6, ще дам следния пример ­ ако обект на преустройството е магазин, находящ се в сграда с режим на етажна собственост, но с нежилищен характер, който ще бъде преустройван в офис, то тогава съгласието на останалите етажни съсобственици няма да е необходимо.
Съгласие на собствениците в етажна собственост не е необходимо и в случаите когато се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварени жилищни сгради (чл. 38, ал. 5 ЗУТ), като не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване, като в този случай задължително условие е към изготвените инвестиционни проекти да бъде приложено становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намалява носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата. Също така разпоредбата на чл. 38, ал. 6 ЗУТ разкрива още една хипотеза, при която не е необходимо съгласието на етажните съсобственици, а именно ­ когато се възстановява жилищното предназначение на вече преустроен обект за нежилищни нужди, т.е. възстановява се първоначалното предназначение на обекта ­ жилище, изграден в заварена жилищна сграда.
Следващия казус, който ще опиша, касае приложението на чл. 38, ал. 5 ЗУТ ­ при преустройство на обект за нежилищни нужди (например офис) в заварена жилищна сграда в обект също за нежилищни нужди (например бирария) приложение, както казахме, намира разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ и преустройството се извършва по общия ред, без да се изисква съгласие на собствениците на етажната собственост, в случай че са спазени кумулативно всички останали предпоставки, визирани в цитираната разпоредба. Важно е да се подчертае, че в този случай разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ се явява специална норма спрямо разпоредбата на чл. 185, ал. 1 и 2 ЗУТ.
В гореизброените хипотези съгласието не е необходимо, тъй като при извършването на тези строителни и монтажни работи не се засяга чужда собственост и не се накърняват чужди интереси.
И обратно на горното, ако преустройството, което етажен собственик желае да извърши, не спада към кръга на изброените по чл. 185, ал. 1 и чл. 38, т. 5 и 6 ЗУТ, то за извършването му ще е абсолютно задължително решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици ­ непосредствени съседи на обекта на преустройството, а в случаите когато при преустройството ще се завземат общи части, ще е необходимо и съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.Това условие се съдържа в разпоредбата на чл. 185, ал. 2 ЗУТ, която има императивен характер и има задължително действие към всички адресати.
Като пример към горното ще поставя следния казус ­ при разширяване на прозорец ­ елемент от фасадата на сграда ­ етажна собственост, във врата, което по своята същност представлява съществено изменение на обща част, съгласно чл. 185, ал. 1, т. 3 ЗУТ е необходимо съгласието на всички етажни съсобственици. В този случай изменението е съществено, тъй като се завзема обща част и се променя предназначението.
Тук искам да внеса едно уточнение, че за непосредствени съседи се считат собствениците на ограждащите обекти-тези, които са странично на етажа, над и под етажа на обекта, който ще се преустройва.
Важно е да се отбележи, че посочените преустройства по чл. 185, ал. 1 и 2 ЗУТ се допускат само при наличието на две кумулативно необходими условия ­ да няма друго техническо решение и да отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарни правила и нормативи. В случай че при извършването на даденото преустройство бъдат нанесени някакви повреди, то тогава собственикът на преустройвания имот е длъжен да ги отстрани, респ. заплати.
Интересен е моментът, в който с изменението на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) се внесе една нова хипотеза, а именно: възможността при преустройство да се присъедини към преустройвания обект обща част от сградата-етажна собственост или да се обособи обща част в самостоятелен обект. Това е възможно само ако се сключи договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажна собственост (чл. 185, ал. 3 ЗУТ).
Със съгласие само на непосредствените съседи ­ собственици на жилища, но в писменна форма с нотариална заверка на подписите, може да се преустройва и променя предназначението на жилищно помещение или самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, офис или ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, само ако се намират на първия или на полуподземния етаж. По изключение може да се допусне разполагане на гореупоменатите обекти и на други надземни етажи, но само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изричното писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища ­ непосредствени съседи на обекта.
Съгласно пък чл. 38, ал. 4 ЗУТ съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, извън по-горе споменатите, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. Тази разпоредба е императивна и визира един усложнен фактически състав, като изисква: 1. решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и 2. изричното писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища ­ непосредствени съседи на обекта.
В случаите когато се изменя съществуваща обща инсталация или се прокарва нова в съсобствена сграда или в сграда ­ етажна собственост, е необходимо изричното писмено съгласие на всички съсобственици, а когато ще се прокарва инсталация за централно отопление или газоснабдяване се изисква изричното писмено съгласие на не по-малко от 2/3 от всички собственици, т.е. необходимото условие е да има квалифицирано мнозинство от гласовете на етажните съсобственици.


Източник: Списание Труд и Право
Станислава АНГЕЛОВА, юрист в ДНСК

[rusjo14]

Доколкото разбирам в случая се сблъсквам с някакво разминаване между ЗУТ и ЗУЕС. Според единия може да се монтира интсталация без разрешение, но не може да се смени търговско помещение в производствено. Според другия може да се смени предназначението на помещението без искане на съгласие, но не може да се инсталира инсталация през общи части без разрешение...
В крайна сметка предполагам, че всичко опира до това, каква е практиката на общинските служби, които отговарят за разрешителните (не много успокоителен факт)...
На този етап блока направи общо събрание по въпроса, на което всички присъствали собственици се обявиха против монтирането на въпросната вентилация. Наемателя с баничките беше дълбоко разочарован и изглеждаше като на път да се откаже. Беше довел проектантката, която му придвижва документално преустройството, която спомена общината, ДАГ и т.н. Когато разбраха, че всички са против опитаха да предложат договор на собствениците, в който да се задължат да отстранят всички възможни щети или неудобства и пр., но ние не бяхме съгласни.
Засега повечето съседи предпочитат да не подаваме жалби, лично аз все още се чудя дали пък да не пусна...

[anserk]

Благодарим за материала на

Вижте полезно мат'рялче по-долу:

Но, ако разреши, е добре да го обсъдим по някои точки, за да покажем как си кореспондират 4 закона( ЗУТ, ЗЕС, ЗС и ЗКИР) по един и същи казус и как един юрист (макар и от ДНСК) може да ги интерпретира в зависимост от подадената жалба. Даже rusjo14 е усетил разминаването.
[size=85]1.1. не се променя предназначението на обекта, респ. помещението;[/size] В закона на мястото на запетайката има точка.Има една Наредба 7 на МРРБ, която описва в жилищните сгради над кое помещение какво може да съществува.Важно е да знаете дали над всекидневната (да не говорим спалня) може да си е направил някой мокро помещение. Има такива случаи (по жалба от съседи).
1.3. не се изменят съществено общите части на сградата;А кой ще определи как се изменят съществено или несъществено общите части - в случая фасадата, по която трябва да се прокарат и закрепят за нея въздуховодите на фурната над покрива? Проектантите или главния архитект!
1.5. се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; Кое ще се използва - т.1.3 или т.1.5 за вентилацията?
Или може би цитираната извадка от закона по-долу в материала В случаите когато се изменя съществуваща обща инсталация или се прокарва нова в съсобствена сграда или в сграда ­ етажна собственост, е необходимо изричното писмено съгласие на всички съсобственици,
Когато се прави тълкуване на законите, трябва да се съблюдават и НАРЕДБИТЕ към тях, защото по принцип сменяш ли предназначението на един обект от един начин на ползване в друг, то не е само смяна на кода по класификатора, а изпълнение на особената разпоредба на чл.169 от ЗУТ ал.1 и ал.2!
И като капак в материала е отбелязано:Трябва да отбележим, че съгласно сега действащите разпоредби на ЗУТ, промяната на предназначението на един обект, независимо дали се извършват строителни и монтажни работи или не, представлява строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим.
Подържаме мнението, че за въпросната смяна на предназначението е необходимо съгласие на общото събрание.
Ще бъдем благодарни и на други директни тълкувания на материала