Суперфиция

[sunrise]

Ето Ви един юридически аргумент. Може и трактат да се напише по темата, ама няма кой да го чете, защото подобна идеяна Вашата едва ли би хрумнала някому.
Решение № 154 от 1.XII.1964 г. по гр. д. № 131/64 г., ОСГК

Съдебна практика на ВС на НРБ - граждански отделения, 1964 г., С., Наука и изкуство, 1965 г.

чл. 38, чл. 40,
чл. 63, ал. 2 ЗС

При учредена етажна собственост общите части не са самостоятелни обекти на права. Такива обекти са отделните жилища, а общите части са нужни само за да могат да се използуват отделните жилища. Когато етажният собственик прехвърли върху трето лице собственото си жилище, приобретателят придобива правата на своя праводател и върху общите части, съответствуващи на прехвърленото му жилище, макар и да не е упоменато това в нотариалния акт.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
От данните по делото е установено, че наследодателят на страните по същото по силата на съдебна спогодба от 10.Х.1955 г. по гр. д. № 1463/55 г. на В. народен съд е получил в дял втория етаж от двуетажната жилищна сграда и 1/2 идеална част от дворното място, а другите двама съделители са получили в общ дял първия етаж от същата сграда и останалата 1/2 идеална част от същото дворно място.
С така извършената съдебна спогодба е била учредена етажна собственост, при която собствениците на отделните етажи са собственици и на общите части. При етажната собственост съгласно чл. 38 ЗС общи части са между другото както земята, върху която е построена сградата, така и дворът. Така, че в случая, след като е възникнала етажна собственост въз основа на делба на съсобствен имот, дворното място, върху което е била построена жилищната сграда, е останало обща част на етажната собственост.
С нотариален акт № 95, т. 1 от 10.IV.1957 г. на В. народен съдия етажният собственик Л. Й. х. Й., който е наследодател на страните по настоящето дело, е отстъпил на съпругата си С. х. Й. правото на строеж върху притежаваната от него 1/2 идеална част от дворното място. Със същия нотариален акт Л. х. Й. е прехвърлил на съпругата си безвъзмездно и безсрочно собствения си етаж от сградата, като последната се е задължила да го довърши изцяло.
Народният съд, за да отхвърли иска за допускане на делба на етажа от двуетажната жилищна сграда и на 1/2 идеална част от дворното място, е приел, че с учредената суперфиция върху тази част от дворното място и с прехвърляне собствеността върху етажа имотът, предмет на делбата, не представлява вече наследствена общност, а е такъв на съпругата на наследодателя.
Върховният съд на НРБ, I г. о., за да остави без уважение протеста на главния прокурор на НРБ, с който е искано да се допусне преглед и отмени решението на народния съд само в частта му, с която е отказано допускането на делбата на 1/2 идеална част от дворното място, е приел, че след като е била учредена етажна собственост, наследодателят на страните не е могъл да прехвърля по реда на чл. 63, ал. 2 ЗС само етажа, а да запази собствеността си върху общите части от дворното място, съответствуващи за този етаж.
Върховният съд, ОСГК, счита, че изводът на Върховният съд, I г. о., е обоснован и не противоречи на закона. С чл. 63, ал. 2 ЗС е дадена възможност на собственика на земята, върху която има построена сграда, да прехвърли само собствеността на сградата върху друго лице и да запази собствеността си върху земята. Тази разпоредба обаче не може да намери приложение в случаите, когато е възникнала етажна собственост, при която етажните собственици са същевременно и собственици на земята. При такава етажна собственост мястото, върху което е построена сградата, както и незастроената част от мястото представляват общи части на сградата и правните сделки, които сключват етажните собственици и с които се засяга етажната собственост, ще се подчиняват на нормите, предвидени за етажната собственост.
Общите части при етажната собственост не са самостоятелен обект на права. Такива обекти са отделните жилища, а общите части са нужни само за да могат да се използуват отделните жилища. В чл. 38, ал. 3 ЗС е предвидено, че общите части не могат да се делят, а в чл. 40, ал. 3 ЗС е предвидено, че когато собственикът на етаж прехвърли част от същия на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойността на прехвърлената и запазената част от сградата по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба. При това положение следва да се направи изводът, че когато собственикът на етажа прехвърли на друго лице целия етаж или когато при делба целият етаж се възложи на един от съделителите, тези лица придобиват собствеността и на общите части, съответстващи за този етаж. От разпоредбите на чл. 40, ал. 2 ЗС се вижда, че дори и в случаите, когато при такава етажна собственост е отстъпено само правото за надстрояване върху сградата, собствениците на надстроения етаж придобиват срещу заплащане правото на собственост и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята.
Друго разрешение на спора щеше да се получи, ако етажната собственост е възникнала при отстъпено право на строеж на етажните собственици. При такава етажна собственост собствениците на етажите не са собственици на земята, а притежават само вещното право на строеж и такова да държат жилищата върху земя, на която собственик е третото лице. При такава етажна собственост, ако един от етажните собственици е прехвърлили на трето лице изцяло своя етаж, то приобретателят ще придобие правата на своя праводател, т. е. ще придобие съответните идеални части от вещното право на строеж и да държи жилището върху дворното място, но не и правото на собственост върху земята, която не е обща част на такава етажна собственост.
В случая обаче етажната собственост не е възникнала по реда на чл. 63 и следв. ЗС. Тя е възникнала при делба на съсобствен имот и затова, щом като собственикът на отделното жилище е прехвърлил изцяло това жилище на съпругата си, то последната ще придобие и собствеността на общите части, съответстващи на жилището, на които е бил собственик праводателят. Ако при прехвърлянето на жилището праводателят не е посочил изрично, че се прехвърлят и общите части, то праводателят, респективно наследниците му могат да претендират за стойността на тези общи части, но не могат да запазват собствеността върху общите части, които съответствуват на прехвърленото вече жилище.
При това положение правилно Върховният съд, I г. о., е приел, че с прехвърляне собствеността върху етажа приобретателката С. Д. х. Й. ще придобие и собствеността върху 1/2 идеална част от дворното място, вследствие на което не може да се допуска делба отделно на 1/2 идеална част от дворното място между наследниците и праводателя на етажа Л. Й. х. Й.

[magodeoz]

Че кой е казал, че при реализирано право на строеж учредителят губи правото на собственост върху земята? Въпросът беше от чисто практическо естество и се отнасяше до достъпа и използването на двора. Вие наемате ли се да определите докъде се простира използването от страна на етажните собственици на земята "само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение"?

[hariman]

дворът е общ, когато етажните собственици, са собственици и на земята, в случая те не са такива и той не се вкл. в ет. собственост

[magodeoz]

Чудесно - тогава собствениците на земята да си го заградят и да събират от етажните собственици "такса вход".

[hariman]

Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.

[magodeoz]

Това вече беше дъвкано тук, но не дава отговор на въпроса на питащия дали може етажен собственик и несобственик на земя да си паркира колата пред собствения си гараж, достъпът до който е през двора, който не е обща част, с което да пречи на децата на собственика на земята да си играят в двора, който не е обща част.
Хайде стига толкова.

[jordj]

Върху наш имот преди години беше построена кооперация .
Във вътрешния двор има един гараж и съсед паркира колите си в двора и пред входа за двора а не в гаража си ,гаража е за една кола.Заплашва дeцата със разправа.Правих му хиляди забележки че няма право но уви.
Питането ми е да ли има право на това и какво мога да направя зада спра това негово действие.

Явно е доста труден този въпрос и малко се отклонихме.
Децата не са мои а на съседите от кооперацията.
Аз не искам привилегии за мен а търся правилния начин без да засегна никой даже и въпросния съсед.
Знаете в София вече са малко площадките за игра на децата та за тях мие.
Да играят на вън а не в къщи пред компютрите.

[kirile]

Нека да подновим малко темата с почти подобен казус , но малко по-сложен. В продължение на малко повече от 20 години си мислех , че земята върху която е построена 4 етажната ни сграда е общинска собственост , тъй като договорът за отстъпено право на строеж е сключен между общината и управителя на ЖСК , за което право на строеж ЖСК е заплатило 12000 лева на общината. Към днешна дата обаче се оказа , че липсват платежните документи , от които да е видно че общината е заплатила на собствениците имота , преди да отстъпва право на строеж на ЖСК. Да предположим , че се води гражданско дело и съдът установява , че земята не е общинска собственост , а е собственост на лицата преди отчуждаването на имота. Обаче сградата отдавна е построена , но се оказва че собствениците на земята не са учредили право на строеж на ЖСК , а общината която не е собственик е учредила това право. Какво става с етажната собственост (сградата) която в сегашен момент се оказва , че е построена без собствениците да са учредили право на строеж ? Всеки да си взима тухлите и кой откъдето е ли ? Как се уреждат сметките ?

[sunrise]

Разковничето са тези 20 години , в които Вие само сте мислили.
А и е необходимо да се изследва цялата отчуждителна преписка, както и да се види кой закон точно е действал в него момент.

[kirile]

Изследвал съм цялата отчуждителна преписка , но едва сега. Поради тази причина едва сега разбрах , че това което съм си мислел 20 години , не е така. През 1975 година кой закон е действал може да ми кажете вие.

[sunrise]

Действал е Законът за собствеността, понякое време и ЗТСУ, който също има отношение. Въпросът е ,че Вие сте проспали 20 г, а и повече като гледам и сега по всяка вероятност ще Ви противопоставят придобивна давност за правото на строеж собствениците на апартаментите. Що се отнася до възможността да търсите обезщетение от общината, също е спорно, трябва да се видят всички документи, но по-скоро ми се струва обречена кауза.
Има една сентенция, че правото брани бдящите, а не спящите.

[kirile]

Каква придобивна давност на право на строеж ?! ЖСК си е платила на Общината и с нея си е подписала договор за отстъпено право на строеж. Къде са собствениците на имота ? Аз съм наследник и досега са ме заблуждавали , не съм спал.

[sunrise]

Не се палете толкова, правото на строеж, като вещно право също подлежи на придобиване по давност.Как точно са Ви заблуждавали, как ще докажете ,че сте били заблуждаван, дали сте получили или не определена сума пари? А и откога сте наследник, това също има значение?

[Melly]

Не се палете толкова, правото на строеж, като вещно право също подлежи на придобиване по давност.

Съгласна, но.....

ЗАКОН за допълнение на Закона за собствеността

(ДВ, бр. 46 от 2006 г., в сила от 1.06.2006 г., изм., бр. 105 от 2006 г., бр. 113 от 2007 г., в сила от 31.12.2007 г., бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2008 г.)

§ 1. (Изм. - ДВ, бр. 105 от 2006 г., бр. 113 от 2007 г., бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2008 г.) Давността за придобиване на държавни и общински имоти спира да тече до 31 декември 2011 г.

[sunrise]

Не се палете толкова, правото на строеж, като вещно право също подлежи на придобиване по давност.

Съгласна, но.....

ЗАКОН за допълнение на Закона за собствеността

(ДВ, бр. 46 от 2006 г., в сила от 1.06.2006 г., изм., бр. 105 от 2006 г., бр. 113 от 2007 г., в сила от 31.12.2007 г., бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2008 г.)

§ 1. (Изм. - ДВ, бр. 105 от 2006 г., бр. 113 от 2007 г., бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2008 г.) Давността за придобиване на държавни и общински имоти спира да тече до 31 декември 2011 г.

Колега, не съм съгласна с Вас. От прочетеното , оставам с убеждението, общината не твърди да е собственик на правото на строеж, напротив тя го е продала със съответните документи за това. Така,че суперфициарите ще противопоставят това право на въпросния наследодател, не на общината.

[Melly]

.........
В продължение на малко повече от 20 години си мислех , че земята върху която е построена 4 етажната ни сграда е общинска собственост , тъй като договорът за отстъпено право на строеж е сключен между общината и управителя на ЖСК , за което право на строеж ЖСК е заплатило 12000 лева на общината.

Към днешна дата обаче се оказа , че липсват платежните документи , от които да е видно че общината е заплатила на собствениците имота , преди да отстъпва право на строеж на ЖСК.

Каква придобивна давност на право на строеж ?! ЖСК си е платила на Общината и с нея си е подписала договор за отстъпено право на строеж. Къде са собствениците на имота ? Аз съм наследник и досега са ме заблуждавали, не съм спал.

Да предположим , че се води гражданско дело и съдът установява , че земята не е общинска собственост , а е собственост на лицата преди отчуждаването на имота.

Обаче сградата отдавна е построена , но се оказва че собствениците на земята не са учредили право на строеж на ЖСК , а общината която не е собственик е учредила това право.

Какво става с етажната собственост (сградата) която в сегашен момент се оказва , че е построена без собствениците да са учредили право на строеж ? Всеки да си взима тухлите и кой откъдето е ли ? Как се уреждат сметките?

Аз пък останах с друго впечатление.
Тъй като върху имота е реализирано мероприятие - ЖСК, същият е изключено да бъде реституиран, освен ако останалата площ от имота (извън застрояването) е могла да бъде обособена като самостоятелна кадастрална единица, отговаряща на изискванията на чл.19 ЗУТ.
В тази връзка мисля, че липсва правен интерес от атакуване на правото на строеж от страна на н-ците на бившите собственици на имота. В този случай, презумпцията за приращението е непротивопоставима по отношение на суперфициарите от ЖСК-то, в случай че обектът е въведен в експлоатация и всеки собсвеник от ЕС е снабден с НА, с което завършва ФС на изграждане на ЖСК-то.
Документи по строителната докуметация могат да бъдат изискани от съответните служби. Има ги налични на повече от едно място.

[kirile]

Наследник съм от 1984 г. Наследих апартамент в сграда , построена върху бившия имот на моя наследодател. Освен нотариалния акт на апартамента за жилище построено от ЖСК , до този момент не съм виждал други документи и изобщо не съм предполагал , че е възможно да има някакви нередности относно имота. Поводът след толкова години да се заинтересувам от историята на имота е едно допълнително строителство (ограда) , която трябваше да бъде построена по решение на ОС на ЕС през 2007 г. Естествено трябваше да се мине и съответната процедура по издаването разрешение за строеж. Привлече вниманието ми това , че главния инженер в районното кметство , след като погледна кадастъра и нотариалния ми акт , който е идентичен с нотариалните актове и на останалите етажни собственици , не можа да прецени чия собственост е земята и поиска справка от Общинска Собственост. Отговорът беше , че земята е частна обшинска собственост , а сградата не е. В този момент 2007 г. Общината издаде акт за частна обшинска собственост на земята. Тези две обстоятелства ме провокираха да поискам да се запозная с отчуждителната преписка на имота. Всичко което съдържа преписката е следното : Заповед от 1975 г. за отчуждаване на имота , оценката му и собственика да бъде обещетен с апартамент. Декларация на собственика (моя наследодател) за имотно и семейно положение и желанието му да бъде обещетен с апартамент. Заповед от 1976 г. за отстъпване право на строеж на ЖСК. Договор от 1976 г. между ГНС и председателя на ЖСК за отстъпване право на строеж за сумата 12000 лева , съответно номерата на платежните бордера. В отчуждителната преписка толкова. Във фирменото дело на ЖСК в окръжен съд : Учередилен протокол от 1975 г. с член кооператорите , където наследодателят ми се включва по право. Устав , управителен съвет и т.н. Проучих и досието на ЖСК в банка ДСК : Видно от документите в банковото досие - всички член кооператори , включително и моят наследодател (член кооператор по право) са участвали с равни суми за строежа на сградата и са получили равни по размер апартаменти , включително и платеното на Общината право на строеж 12000 лева са платени по равно от всички член кооператори. Проверих и строителните книжа , но в тях са само проектите на сградата и т.н Тоест никъде не видях някакъв документ , от който да е видно , че Общината ( през 1975 г. ГНС) е заплатила имота на моя наследодател през 1975 г. когато е започната отчуждителната процедура , преди да отстъпва право на строеж на ЖСК. Поисках от Общинска Собственост в писмен вид отговор относно платежните документи на отчуждения имот , отговора беше че такива липсват. Нотариалните актове на всички член кооператори са издадени едновременно през 1981 г. Преди 2,5 месеца подадох заявление с което претендирам собственост на земята , очаквам евентуално отказ , но още не съм получил отговора на Общината.

[Melly]

Къде било сиренцето.

Заповед от 1975 г. за отчуждаване на имота , оценката му и собственика да бъде обещетен с апартамент. Декларация на собственика (моя наследодател) за имотно и семейно положение и желанието му да бъде обещетен с апартамент.

Пито-платено.

[magodeoz]

Във фирменото дело на ЖСК в окръжен съд : Учередилен протокол от 1975 г. с член кооператорите , където наследодателят ми се включва по право. ... Проучих и досието на ЖСК в банка ДСК : Видно от документите в банковото досие - всички член кооператори , включително и моят наследодател (член кооператор по право) са участвали с равни суми за строежа на сградата и са получили равни по размер апартаменти , включително и платеното на Общината право на строеж 12000 лева са платени по равно от всички член кооператори.

Как разбрахте от банковото досие кой с какви суми е участвал в строежа на сградата? По размера на отпуснатия заем ли? Кириле, Кириле... В тоз долап май няма сиренце...

[sunrise]

Наследник съм от 1984 г. Наследих апартамент в сграда , построена върху бившия имот на моя наследодател. Освен нотариалния акт на апартамента за жилище построено от ЖСК , до този момент не съм виждал други документи и изобщо не съм предполагал , че е възможно да има някакви нередности относно имота. Поводът след толкова години да се заинтересувам от историята на имота е едно допълнително строителство (ограда) , която трябваше да бъде построена по решение на ОС на ЕС през 2007 г. Естествено трябваше да се мине и съответната процедура по издаването разрешение за строеж. Привлече вниманието ми това , че главния инженер в районното кметство , след като погледна кадастъра и нотариалния ми акт , който е идентичен с нотариалните актове и на останалите етажни собственици , не можа да прецени чия собственост е земята и поиска справка от Общинска Собственост. Отговорът беше , че земята е частна обшинска собственост , а сградата не е. /Това е съвсем нормално, след като е отчужден имотът, а пък общината е отстъпила само право на строеж./В този момент 2007 г. Общината издаде акт за частна обшинска собственост на земята. Тези две обстоятелства ме провокираха да поискам да се запозная с отчуждителната преписка на имота. Всичко което съдържа преписката е следното : Заповед от 1975 г. за отчуждаване на имота , оценката му и собственика да бъде обещетен с апартамент. Декларация на собственика (моя наследодател) за имотно и семейно положение и желанието му да бъде обещетен с апартамент./Логично, явно е обезщетен с апартамент./ Заповед от 1976 г. за отстъпване право на строеж на ЖСК. Договор от 1976 г. между ГНС и председателя на ЖСК за отстъпване право на строеж за сумата 12000 лева , съответно номерата на платежните бордера. В отчуждителната преписка толкова. Във фирменото дело на ЖСК в окръжен съд : Учередилен протокол от 1975 г. с член кооператорите , където наследодателят ми се включва по право. Устав , управителен съвет и т.н. Проучих и досието на ЖСК в банка ДСК : Видно от документите в банковото досие - всички член кооператори , включително и моят наследодател (член кооператор по право) са участвали с равни суми за строежа на сградата и са получили равни по размер апартаменти , включително и платеното на Общината право на строеж 12000 лева са платени по равно от всички член кооператори. /Видяхте ли документ ,че той е внесъл лично част от сумата, защото по-горе твръдите ,че тя е внесена от Председателя на ЖСК, а Вашият наследодател участва по право/Проверих и строителните книжа , но в тях са само проектите на сградата и т.н Тоест никъде не видях някакъв документ , от който да е видно , че Общината ( през 1975 г. ГНС) е заплатила имота на моя наследодател през 1975 г. когато е започната отчуждителната процедура , преди да отстъпва право на строеж на ЖСК./Ами как хем ще му го плати , хем ще го обезщети с апартамент/ Поисках от Общинска Собственост в писмен вид отговор относно платежните документи на отчуждения имот , отговора беше че такива липсват. Нотариалните актове на всички член кооператори са издадени едновременно през 1981 г. Преди 2,5 месеца подадох заявление с което претендирам собственост на земята , очаквам евентуално отказ , но още не съм получил отговора на Общината.

/Пълен абсурд/
Има ли банков заем Вашият наследодател и в какъв размер?