Ипотека върху земя и право на строеж

[iceman]

Че може да се ипотекира право на строеж - може. Според мен има други интересни неща. Това право, като част от правото на собственост, може да бъде отделено от патримониума на собственика и предоставено другиму. Ако това не се направи собственика не може ли да се възползва от него по друг начин - например да го ипотекира? При едно изпълнение впоследствие има ли пречка кредитора да се удовлетвори чрез продажба на правото на строеж? И какво ще стане с ипотеката ако то се погаси, т.е. сградата се построи? Ще премине ли ипотеката върху новопостроеното или и тя ще се погаси поради липса на предмет?

[sharenkov_g]

Че не може да се ипотекира право на строеж - не може. Мисля, че по- интересен ще бъде въпроса: ипотеката вещно право ли е или е вид обезпечение?

[amateur]

.............................

[iceman]

необходими документи за покупко-продажба на право на строеж: документ за собственост, данъчна оценка, скица, ...... и проект на нотариален акт

[tiarra]

може да се ипотекира право на стореж - още повече че предмет на ипотеката е не някакво хипотетично право на строеж, а право на строеж върху конкретна бъдеща сграда оценена по проекти и разрешения за строеж /всичко това е оценимо и подлежи на отчуждаване/

[amateur]

........................................

[theinsider]

колеги, стига сте се изказвали неподготвени:
чл. 43 от Закона за банките: “банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит”. Правото на строеж е вещно право, така че очевидно може да се ипотекира.
Това че законът казва имот, не означава че това трябва да се тълкува буквално. Всеки може да се разпорежда само с права, а не с имоти или каквото и да било друго. Когато казавам че си продавам имота, аз всъщност продавам правото на собственост върху него. Когато го ипотекирам, аз ипотекирам правото на собственост. С други думи като собственик единственото право което имам си е правото на собственост и само с него мога да се рапореждам, а ипотеката си е вид разпореждане с имота, защото може да доведе до загубата на правото на собственост върху имота.
Твърдението, че правото на строеж и сродните нему права не биха могли да се ползват за обезпечаване на вземания, би противоречало на общото правило на чл. 133 ЗЗД, което признава общо обезпечително значение на всички елементи от имуществото на длъжника. Като част от актива, при това секвестируема, върху правото на строеж би могло да се насочи принудителното изпълнение за всеки дълг на суперфициара. Липсата на особени правила в ГПК за провеждане на изпълнението в тези случаи означава приложимост на общите правила за изпълнение върху недвижими имоти ­ чл. 373 и сл. ГПК.

[amateur]

.............................

[tiarra]

от това че в закона за кадастъра има празнота не значи че правото на строеж не може да бъде предмет на сделка Ипотеката се вписва поименно в агенцията по вписвания и се отбелязва в удостоверението за тежести

[sharenkov_g]

Колеги, законът за банките е отменен...

[tiarra]

В българското право няма един единствен закон ЗЗД

[sharenkov_g]

Да. Има още един от януари 1924г. и той е за защита на държавата.

[theinsider]

Тогава вижте чл.60 (4) от Закона за Кредитните Институции (в сила от 22.12.2006):
(4) Банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Също така чл.181 (1) ЗУТ:
Чл. 181. (1) Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.

Законът изрично разрешава правото на строеж да е обект на прехвърлителна сделка. Щом може да е обект на прехвърляне, може да има цена в парично изражение и да е обект на принудително изпълнение. Никой не тълкува чл.133 разширително.

Аргументът за кадастъра е колосална глупост (толкова тъпо изказване отдавна не бях чел). Съгласно правилникът за вписване подлежат на вписване актовете, "с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право (право на ползуване, собственост върху постройка и др.) върху недвижими имоти. Т.е когато ти се учредява право на строеж, това става с нот.акт. Така собственикът на правото на строеж се легитимира като такъв с нот.акт и възоснова на този нотариален акт може да тегли банков кредит и да сключи договор за ипотека, в нот. форма, които също се вписва. Това вписване няма нищо общо с имотния регистър и кадастралната карта. Описанието ще бъде извършено съгл. чл.6 от Правилника за вписванията, тъй като сграда се описва за кадастъра след акт. 15 и е условие за издаването на удостоверение за въвеждане в екслоатация (не говоря за по-старите имоти).

[sharenkov_g]

Добри аргументи! Но ипотеката детайлно се регламентира от чл. 149-155 и 166-179 ЗЗД. Нормите са императивни и не виждам каква е логиката на разширителното им тълкуване.

[iata]

Добри аргументи! Но ипотеката детайлно се регламентира от чл. 149-155 и 166-179 ЗЗД. Нормите са императивни и не виждам каква е логиката на разширителното им тълкуване.

не виждаш и няма да видиш, защото ти не мислиш върху това, което си прочел.

[theinsider]

Колеги,
мисля че стана ясно че ипотека върху право на строеж е напълно възможна. По-интересно е това, което беше началото на този постинг - може ли да се учреди ипотека от едно и също лице върху правото на собственост върху земята и върху правото на строеж върху същия имот.
Според мен това е невъзможно и този нот. акт е нищожен в часта за ипотеката върху правото на строеж. Правото на строеж е ограничено вещно право върху ЧУЖД Имот (а не върху свой).
Същността на правото на строеж е че то е самостоятелно ограничено вещно право, което идва да изключи принципа на приращението, залегнал в чл. 92 ЗС, според който собственикът на земята е собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго.
Правната възможност да се учреди право на строеж е част от правомощието на собственика на земята да се разпорежда с нея.
Вече реализирана обаче, тя води до възникването на ново самостоятелно право в полза на лице, различно от собственика на земята. Това е много добре обяснено в решение № 2660-1978-I г.о. на ВС.
С други думи, ако си собственик на земята няма как да си собственик на правото на строеж върху нея (те взаимно се изключват като алтернативни способи за придобване на собствеността върху постройка или част от постройка). Т.е. в хипотезата сме на учредена ипотека върху право на строеж от несобственик на това право, което води до нищожност на така направената ипотека.

[iata]

theinsider, ако не е банката, която измислила тази глупост, за да се обезпечи максимално, тук мисля, че е имало следния практически проблем.

Фирмата е искала да вземе по-голям размер на кредита и не са сещали как да ипотекират това, което строят. От една страна имат строеж, завършен до определена степен, тоест нещо реално и със стойност. От друга - нямат право на строеж, което да ипотекират, нямат и сграда (до акта по 181). И не са се сетили, че могат да вземат нова данъчна оценка, която да включва и незавършеното строителство. Което не им решава проблема особено, защото такава оценка се дава на нулев цикъл и на груб строеж само. А на груб строеж вече ще имаш сграда, а не незавършено строителство.

[oblache]

Кдлеги,
в реда на вашите мисли по отношение на ипотекирането на право на строж бихте ли споделили и мнението си по следния въпрос:
Ако е ипотекиран незастроен поземлен имот и например след две години същият имот се застрои ще тежи ли ипотеката и върху новопостроената сграда/и,които са също собственост на собственика на земята?
Предварително благодаря на колегите,които сериозно се отнесат към въпроса и дадат аргументиран отговор.

[oblache]

Кдлеги,
в реда на вашите мисли по отношение на ипотекирането на право на строж бихте ли споделили и мнението си по следния въпрос:
Ако е ипотекиран незастроен поземлен имот и например след две години същият имот се застрои ще тежи ли ипотеката и върху новопостроената сграда/и,които са също собственост на собственика на земята?
Предварително благодаря на колегите,които сериозно се отнесат към въпроса и дадат аргументиран отговор.

[oblache]

Кдлеги,
в реда на вашите мисли по отношение на ипотекирането на право на строж бихте ли споделили и мнението си по следния въпрос:
Ако е ипотекиран незастроен поземлен имот и например след две години същият имот се застрои ще тежи ли ипотеката и върху новопостроената сграда/и,които са също собственост на собственика на земята?
Предварително благодаря на колегите,които сериозно се отнесат към въпроса и дадат аргументиран отговор.