режим за управление на ЕС "затворен тип"

[miroslava_mihaylova]

Здравейте,
Интересувам се от режима за управление на комплекси от затворен тип. Въпросът ми е: Задължително ли е подписването на договор между инвеститора и индивидуалните собственици (при положение, че 99% от апартаментите са продадени)? Или това е само един от вариантите на управление на ЕС?
Ето случая: на един парцел са построени две сгради с по 40 апартамента. 99% от тях са продадени. Задължително ли е да се подписва договор с инвеститора?
Би ли могло да се избере варианта "Общо Събрание", на което да се избере независим Управител?
Благодаря предварително!

[kontrol]

Обсъждано е и преди, нека не разсейваме интелектуалните напъни в много теми

[toni_sf]

аз ще ви го кажа по елементарно, инвеститора още при продажбата е трябвало да ви уведоми че ще има управление на комплекса от негова страна независимо колко ап. е продал ако не сте уведомена за това имате право да откажете и да си изберете друг който да се грижи за подрьжка на комплекса, в този случай ако вие си изберете друг самият инвеститор влиза вьтре защото той е дльжен да плаща за подрьжка на останалите апартаменти докато не ги продаде ,а за него е по лесно хем да ви ги е продал хем да ви взима още парички като вие ще покривате таксите за непродадените апартаменти.ако решите пишете ми на този имейл toni_sf00@abv.bg или на vasilkaltd@abv.bg за тони петров ,запитаване за професионаен домоуправител

[miroslava_mihaylova]

Благодаря, Тони, ще пиша на мейла, да не разсейвам хората тук. Има много неща, които не са ми ясни, по-скоро детайли, които не мога да открия в ЗУЕС.
Поздрави на всички и хубаво лято, Мира

[todorst]

По черноморието е пълно с комекси от затворен тип. Напр. сградата за която питам е с три входа, малък басейн и парко места. Парцелът е ограден и достъп имат собствениците, респ. тяхни гости.
Въпрос 1. Това попада ли в хипотезата " от затворен тип "
Въпрос 2. Ако да! и инвеститорът/предпремачът/ е продал всички апартаменти и при продажбата в Н.А няма и дума за управление, какво следва?
Въпрос 3. След сделката при Нотаруса минаха 20 дни и ми сервираха, че сградата се управлява и за подръжка : почистване, басейн, охрана и пр. се дължи
по ..... евро на кв.м. Нормално ли е това и как да се реагира.
Въпрос 4 Това ми прилича на наследствено или патентно правово. Построих сградата, продадох си апартаментите,е сега ще получавам вечно пари за управление.
Въпрос 5. Като си е осигурил "управлението" съсобствениците имат ли глас. Да искат общо събрание, да искат отчет- приход, разходи.В тези сгради искат почти 10 евро на кв.м. год. такса!
Въпрос 6.Наистина ли инвеститора си осигурява безотчетно вечна рента?
Въпрос7. Ако не сме доволни от него, а той по закон управлява, какво прави
"Тони-ст , нвеститора при .... е .. да уведоми. мисля си,че това трябва да става писмено при сделката, а не пр свършен факт.

[kontrol]

todorst,
1. Макар че въпросът предполага отговор с "да/не", поради липса на (известна) съдебна практика такъв не може да даден. "Не" попада в легалната дефиниция при стриктно тълкуване.
2. Макар че е логично (от гл.т. на инвеститора) договорът за управление да се сключи до/ едновременно с продажбата, всъщност няма краен срок. Ако не сте се задължили за това напр. в предварителния договор, не би трябвало да могат да Ви принудят да сключите договор за управление.
3. Външен управител обаче може да се определи впоследствие и по решение на Общото събрание. Ако сте отсъствали, може да Ви е залепена покана на обекта. А ОС може да е заседавало и преди да купите имота - решението Ви обвързва.
В този случай вноската би трябвало да се събира по описаните в ЗУЕС начини (на брой обитатели или според идеалните части), но предполагам че квадратурата е просто начин за приблизително изчисление на ид.ч.
4., 6. Ами то всяка сграда се нуждае от поддръжка вечно или поне докато се събори.
5. Вж другата тема.
7. Би трябвало да се приложат правилата за договорното неизпълнение.

[toni_sf]

черноморието е пълно с комекси от затворен тип. Напр. сградата за която питам е с три входа, малък басейн и парко места. Парцелът е ограден и достъп имат собствениците, респ. тяхни гости.
Въпрос 1. Това попада ли в хипотезата " от затворен тип "
Въпрос 2. Ако да! и инвеститорът/предпремачът/ е продал всички апартаменти и при продажбата в Н.А няма и дума за управление, какво следва?
Въпрос 3. След сделката при Нотаруса минаха 20 дни и ми сервираха, че сградата се управлява и за подръжка : почистване, басейн, охрана и пр. се дължи
по ..... евро на кв.м. Нормално ли е това и как да се реагира.
Въпрос 4 Това ми прилича на наследствено или патентно правово. Построих сградата, продадох си апартаментите,е сега ще получавам вечно пари за управление.
Въпрос 5. Като си е осигурил "управлението" съсобствениците имат ли глас. Да искат общо събрание, да искат отчет- приход, разходи.В тези сгради искат почти 10 евро на кв.м. год. такса!
Въпрос 6.Наистина ли инвеститора си осигурява безотчетно вечна рента?
Въпрос7. Ако не сме доволни от него, а той по закон управлява, какво прави
"Тони-ст , нвеститора при .... е .. да уведоми. мисля си,че това трябва да става писмено при сделката, а не пр свършен факт.todorst
много правилно описа действителноста, леко намеквам че собствениците могат винаги да сменят така нареченият домоуправител или човека който управлява имота ,стига да се предизвика ОС от 1/3 от собствениците или обитателите на даденият имот . ако искаш пиши ми на имейла за да обсьдим този вьпрос на спокойствие toni_sf00@abv.bg Аз се сбльсквам вече 6г с такива инвеститори строители на който не им пука за вас живущите защото знаят че ако вие си изберете собствен домоуправител няма да плащате много дьлго време за някой неща ,а така те си спестяват сьд и врьщане на пари ако те ви наложат техен защото той ще защитава техните интереси и другото още през 2007г се заговори в камарата на строителните фирми как да се защитят от интересите на купувачите на имоти от затворен тип и нови кооперации:)) тук в софия поне една трета от новите кооперации са населени още на акт 15 и с години няма акт 16 а домоуправител е инвеститора

[toni_sf]

до-todorst сега решавам сьщият казус с едно селище затворен тип, построено от чужденци и продадено засега на около 50% .селището е с 8 кооперацийки с 120 апартамента, има охрана зелени площи басейн охрана, в момента в който си го купиш и получиш нотарианият акт ,ти се звьнка по тел или на старият адрес кьдето живееш и ти се иска определена сума за подрьжката на комплекса да сумата не е изчислена на база км метьр както е по морето но варира между 80-120 евро на месец . аз направих оглед на мястото и по моя преценка с услугите който предлагам пьлната гама за плащане е от 35-45 евро на апартамент за подрьжка на комплекса на месец и услугата ми е с пьти по качествена защото се обвьрзват с договор само с фирмата изпьлнител, а инвеститора който предлага тази услуга я оскьпява с това че намира фирми подизпьлнители за всяка дейност и като си сложи поне 30% печалба за него представи си колко се оскьпява крайната цена ,а всяка новопостроена сграда е с гаранция минимум 5г

[todorst]

отново е лято! и пак тръгнахме по морето.и отново проблема с "комплекс от затворен тип" и управлениет му?
От 2010 г. досега имах възможност да се запозная по-добре с този въпрос.Ето резултата според мен:
1. По ЗУЕС в сила от 01-05-2008 г. имаме два вида етажна собственост -"открит"/макар в ЗУЕС такъв термин да не се употребява, но се подразбира / и "закрит" тип.
2. "откритият"тип се управлява от Общо събрание на собствениците, те избират управител/управителен съвет/, контролна комисия ,вземат решения и т.н.
3. "закрития"тип се управлява по друг начин. Изискването е да има етажна собственост като фактическа обстановка и ЗАДЪЛЖИТЕЛНО писмен договор,нотариално заверен и вписан , между инвеститора и купувача станал собственик по Н-А- за покупко-продажба Логично управлението е на база ДОГОВОР. Проблем със срока на договора? Преобладаващо е да е безсрочен. А щом има договор, той е по ЗЗД. И къде по точно. Повечето юристи го отнасят към ДОГОВОР ЗА ПОРЪЧКА. Там имаме ДОВЕРЕНИК и ДОВЕРИТЕЛ , но в договорите обикновенно ползват ВЪЗЛОЖИТЕЛ и ИЗПЪЛНИТЕЛ. Употребата на термина не е определящо,а същостта. По чл.280 довереникът/изпълнителят/ се задължава да извърши определени действия. По чл. 284 довереникът е длъжен да даде сметка. Тук тълкуването е следното: Напр.договорено е да се плаща по 5 евро за кв.м. такса за управление. Таксата е дължима и не подлежи на корекция. Ако управляващия изпълнява перфектно възложеното му и и съответно се разплаща за охрана, чистачки, препарати, и т.н. и каквото остане е за него.Но ако го удари прекалено на икономия и не изпълнява договореното, напр. непочистено, липса на охрана и т.н. то по чл . 287 договорът се прекратява С ОТКАЗ НА ДОВЕРЕНИКА., а до този отказ доверителя дължи договореното плащане.!!
И отново "затворен" тип се определя ,не от фактическката обстановка,наличие на ограда,пропуск и т.н. ,а от
ДОГОВОР за управление , с задължително НОТАРИАЛНО ЗАВЕРЕН и ВПИСАН. Без тези ........... НЯМА "затворен"тип.
Най-често срещан случай е: има подписан договор, но не е нотар.заверен и не е вписан. Следователно не са изпълнени изискванията и НЯМАМЕ "затворен " тип. Но има договор и собствениците/собственика/ могат да прекратят с ОТКАЗ договора по чл.287 , но са длъжни до този момент да се разплатят по договора, да свикат общо събрание, изберат управител/управителен/съвет,контролен съвет и т.н. ,да вземат съответни решения по бюджет ,ремонт, подобрения и пр. и напр. да дадат мандат на управителя да избер ДОМОУПРАВИТЕЛ и т.н.
защото комплекса /сградата/ не е затворен тип.
Ако имате коментари, въпроси, моля!

[toni_sf]

отново е лято! и пак тръгнахме по морето.и отново проблема с "комплекс от затворен тип" и управлениет му?
От 2010 г. досега имах възможност да се запозная по-добре с този въпрос.Ето резултата според мен:
1. По ЗУЕС в сила от 01-05-2008 г. имаме два вида етажна собственост -"открит"/макар в ЗУЕС такъв термин да не се употребява, но се подразбира / и "закрит" тип.
2. "откритият"тип се управлява от Общо събрание на собствениците, те избират управител/управителен съвет/, контролна комисия ,вземат решения и т.н.
3. "закрития"тип се управлява по друг начин. Изискването е да има етажна собственост като фактическа обстановка и ЗАДЪЛЖИТЕЛНО писмен договор,нотариално заверен и вписан , между инвеститора и купувача станал собственик по Н-А- за покупко-продажба Логично управлението е на база ДОГОВОР. Проблем със срока на договора? Преобладаващо е да е безсрочен. А щом има договор, той е по ЗЗД. И къде по точно. Повечето юристи го отнасят към ДОГОВОР ЗА ПОРЪЧКА. Там имаме ДОВЕРЕНИК и ДОВЕРИТЕЛ , но в договорите обикновенно ползват ВЪЗЛОЖИТЕЛ и ИЗПЪЛНИТЕЛ. Употребата на термина не е определящо,а същостта. По чл.280 довереникът/изпълнителят/ се задължава да извърши определени действия. По чл. 284 довереникът е длъжен да даде сметка. Тук тълкуването е следното: Напр.договорено е да се плаща по 5 евро за кв.м. такса за управление. Таксата е дължима и не подлежи на корекция. Ако управляващия изпълнява перфектно възложеното му и и съответно се разплаща за охрана, чистачки, препарати, и т.н. и каквото остане е за него.Но ако го удари прекалено на икономия и не изпълнява договореното, напр. непочистено, липса на охрана и т.н. то по чл . 287 договорът се прекратява С ОТКАЗ НА ДОВЕРЕНИКА., а до този отказ доверителя дължи договореното плащане.!!
И отново "затворен" тип се определя ,не от фактическката обстановка,наличие на ограда,пропуск и т.н. ,а от
ДОГОВОР за управление , с задължително НОТАРИАЛНО ЗАВЕРЕН и ВПИСАН. Без тези ........... НЯМА "затворен"тип.
Най-често срещан случай е: има подписан договор, но не е нотар.заверен и не е вписан. Следователно не са изпълнени изискванията и НЯМАМЕ "затворен " тип. Но има договор и собствениците/собственика/ могат да прекратят с ОТКАЗ договора по чл.287 , но са длъжни до този момент да се разплатят по договора, да свикат общо събрание, изберат управител/управителен/съвет,контролен съвет и т.н. ,да вземат съответни решения по бюджет ,ремонт, подобрения и пр. и напр. да дадат мандат на управителя да избер ДОМОУПРАВИТЕЛ и т.н.
защото комплекса /сградата/ не е затворен тип.
Ако имате коментари, въпроси, моля!

АЗ имам питане откъде измислихте този закон от 01.05.2008г .И къде видяхте в закона да е посочено открит тип управление на ЕС.Това което цитирате за затвореният тип комплекс съм съгласен с Вас ,че се действа по ЗЗД ,но тук вече идва идеята как е подписан договора за покупко -продажба и какъв е текста в НА ,защото много отпадат и тези така наречени нотариално заверени договори за Управление на ЕС сключени между инвеститора и собственика на имота.И вече се сещам защо питахте ,че ако подпишете договор за Управление на ЕС с фирма тя трябва да има ресурс или буфер да покрива разноските на неплатилите и май сте забравили ,че собственика плаща .А собственика предполагам,че знаете кое ако не е продал имота.И по какъв повод тълкувате нещата,че договор между Възложител и Изпълнител трябва да е безсрочен.В закона е посочено колко е мандата на Управителя на ЕС дори и инвеститора сам да се е избрал за такъв.

[sunrise]

Да се включа и аз с питанка:
1.Усложнението често следва от това, че имаме няколко сгради,т. е. отделни ЕС ,както и че е продавано с ОПС. Така , задължително ще има договор с инвеститора, защото просто басейна си е негов.
Но не следва ли да има и общо събрание? Ако в сградата всички обекти са продадени и се налага ремонт на обща част или пък някой предлага да си сложи реклама на общите части срещу пари, какво общо има това с инвеститора?

[toni_sf]

Нещо не вдявам ,какво общо има един басейн който е собственост на някой си и той трябва да управлява ЕС .Решение за управление на ЕС се взима на ОС от всички собственици на самостоятелни обекти , стига единствено когато са закупували обекти там предварително да не са подписвали писмен договор с инвеститора за управление на ЕС от негова страна или така наречена пропърти фирма

[sunrise]

Има! И то много. В имотът , обикновено един Поземлен имот имаме : няколко сгради с ОПС,оградени в общ комплекс. Пред тях басейнче , тревичка , птички чуроликат -собственост на инвеститора. По закон те сключват договор с него/ къде ще ходят- искат да се полицикат в басейна. / Да ама , на едната сграда и прокапва покрива- обща част. Кой, ако не ОС ще може да реши как , в какъв срок да се ремонтира, за колко пари.

[toni_sf]

С тоя въпрос защо не се обърнете към управляващият Ви имота а питате тук, в закона е посочено че трябва да се събират средства за ремонт и обновление и е посочено кои и колко трябва да плати или този управляващият понеже трябва да извади и той някой лев не му пука.

[shelley]

-

[nikiboy]

Ами при затворените типове комплекси собствениците са "силно имотни и финансово обезпечени хора" и общо взето се правят на интересни. То затова и много от комплексите в гр. Варна например стоят доста празни, защото всичките тарикати изтърваха шараните.

[sunrise]

:D С тоя въпрос защо не се обърнете към управляващият Ви имота а питате тук, в закона е посочено че трябва да се събират средства за ремонт и обновление и е посочено кои и колко трябва да плати или този управляващият понеже трябва да извади и той някой лев не му пука.

Не съм толкова зле , та да се набутам в такъв комплекс!Зная какво пише в Закона, но го прочетете и Вие преди да давате мнение. Кой според Вас упражнява компетенциите на Ос при този тип? Необходими са и други правни знания за да се тълкува този закон.

[toni_sf]

Да разбрахме ,че рекламирате книга дали сте автор или рекламен агент е без значение а пък сте и чели закона.Само ще Ви задам един лекичко тъп въпрос точно за този тип управление. ОС на собствениците е ръководният орган и Управителя на ЕС е изпълнител на неговите решения . В закона е посочено как всеки собственик има право на глас и при какъв кворум се приемат решенията.И обяснете как такъв с птичките чуруликащи и басейни за плицикане ако не притежава по голям брой общи части от останалите собственици ,ще им наложи неговото управление и как така ще им забрани достъп до тези плицикащи басейнчета и до птичките чуруликащи и как бихте си обяснили,че след такова решение на ОС НА СОБСТВЕНИЦИТЕ този същият ще се яви като собственик на самостоятелен обект и е длъжен да плаща всички консумативи и разходи за текущи поддръжки фонд ремонт и обновление.

[todorst]

Задължен съм отново да повторя някои факти. Коментираме " режим на управление на ЕС затворен тип"
Материята е уредена с "новия " ЗУЕС - в сила от 01.05. 2009 г., обн. ДВ бр.6 от 23.01.2009 г., изм. ДВ бр.15
от 23.02.2010 г., изм. ДВ бр. 8 от 25.01.2011 г.
ТОНИ СФ, виж чл. 2. с който се въвежда ОСОБЕН РЕЖИМ на управление. Алинея 1- управлението се урежда с ПИСМЕН ДОГОВОР с нотар.заверка. и по ал. 2 договорът се вписва по партидата на самостоятелния обект.Посочих ,че щом е ДОГОВОР , отиваме към ЗЗД и посочих и съответните членове.
Сега конкретно. вариант 1. ако са налице изискванията на чл. 2 ал.1 и ал. 2 на ЗУЕС и инвеститорът се е подсигурил с съответните договори-ТОЙ ще управлява, а ние ще плащаме договорените 5-10 евро на кв.м..
Ако не сме доволни посочих членовете по който правим ОТКАЗ. Всеки индивидуално, защото и договорите са индивидуални. но необходими са сериозни нарушения при управлението. А докато няма отказ, инвеститора ще си управлява и НЕ МОЖЕ ОБЩО СЪБРАНИЕ да управлява. Т.е. ние сме избрали тази форма на управление - по възлагане с договор. Двете форми са несъвместими. не може да има управителен съвет, ревизионна комисия.
Това е възможно само при сгради в режим на етажна собственост, но не от затворен тип. т.е сгради по чл. 1 от ЗУЕС.

Ако инвеститорът при продажбата на самост.обект в сградата , не се е подсигурил с въпросния договор, или допълнително е подписан такъв, но не е нотар.заверен и не е вписан - пропускът си е за негова сметка= не са налице условията за управление на ЕС затворен тип. Намекът че нещо подобно на договор за управление може да се впише и в клаузите на договора за покупко-продажба считам за нарушение. Ние сме се договорили за сделка-покупко /продажба и да ми се сервира в Нот.акт и подобни договорености .......
Защо в ЗЗД има различни глави и членове - договор за изработка, за поръчка, за наем и пр.???

[toni_sf]

Значи стигнахте до мойто мнение за чл2 и как ще се задължи вече собственик да плаща ако не е съгласен.Защото в този член няма никакво обяснение как се процедира когато собственоста е моя а имам ДОГОВОР с някой да ме Управлява затова влизат разпоредбите на ЗУЕС.Знам че посочихте как се прави отказ но за да се направи този отказ нали пак всички собственици трябва да са солидарни и да си свикат ОС и на него да си вземат решение за този отказ.И много се радвам ,че е засегнахте този член ,някой умник където е чул или бил някъде извън БГ и е живял в такъв комплекс е дал идеята но според мен това се отнася когато собственоста на тоя комплекс е изцяло собственост на инвеститора.