как се определят "идеалните части от общите части" ?

[lakavitsa]

(Това, че сам пенсионер в 100 квадрата жилище е соц-анахронизъм вече беше споменато от другиго в друга тема.)

Пенсионерите обаче считат за анахронизъм придържането към ЗУЕС...И ето, ако са вповечко от другите такива с мислене като Контрол, решават да се оттърват. С цената на всичко!

[trando58]

До kontrol
Благодаря за деликатният начин да ми намекнете за допуснатата от мен граматическа грешка.Което значи ,че или не съм си прочел черновата добре,както казва нашият Мунчо или въобще не съм имал такава.Кво да правиш,след толкова години учене, с тези "тихи" съгласни или как му викаха "премутация" в думата.Както и да е - виноват. Другото е което не ще се съглася с Вас и то е пак по повод ОЧ.Не напразно дадох пример за различните видове строежи и конкретно за явната според мен несполучливост на действащият закон в случаите с панелните блокове от соц.периода.За хилядите и хиляди паралелепипеди наредени като локуми из цялата ни татковина,особено в по-крайните квартали или нови такива възникнали от пошлата практика почти цялото население от прованса да се юрне към градовете да строи социализъм и да стане "гражданя" В тези локуми какви Общи части има?Разбира се,всичко изброено в ЗС. Но на практика какви са те,че и живеещите в панелките в повечето случаи не разбират. Има един покрив ,стълбищна част,може и коридори,евентуално мазета,една входна врата,някакви стаички м/у етажите и толкова. А... и асансьорна уредба. Няма земя, няма собственост в/у прилежащите площи,че и под сградата. Нуждата от ремонт се свежда най-паче на покрива,нова входна врата евентуално с домофонна система,боядисване на вътрешното пространство и изолация по някоя и друга фуга по фасадата. За вътрешните Ви К и Ел.инсталации не ми се говори.Ква е разликата за един апартамент от 80кв.м. и един от 60кв.м. ,като се налага да се сменят например 20м. издухани тръби и единият да плаща повече от другия. Този с по-големият апартамент ползва по-голям метраж от тях ли? Или по ел. мрежата има приоритет да му дойде по-бързо тока? Така и на практика живущите в такъв локум припознават общите части най- вече ако можем да го охарактеризираме с поредният касиерски вопъл"Айде бе!Кога ще дадете пари за стълбите" Тези уникални кошери по принцип нямат почти никаква стойност освен железобетона и боята,така ,че притежанието на ид.ч от ОЧ едва ли е толкова важно.А точно и практиката да не се поддържат тези части,само говори за себе си.
Знам,че пиша дълги постове.но се сещам за един пример,който искам да споделя.Един от по-малките ми братя,завършвайки фр.филология има късмета в зората на демокрацията като отличник да получи стипендия и хвана влака за Лион,където специализира,а после понеже не му стигна,се натресе и на Париж,където режисьорстваше нещо.Та точно в Париж се събрал с някои от своите съученици от Фр.гимназия още от Варна и намерили квартира в центъра на града,току до кулата. Късметът им бил случаен,а наемодателят се оказала българка на достолепна възраст. "Квартирата" се оказала апартамент(цял етаж)от около 400кв.м. с 12 стаи от 19 век. със съответните скулпторни елементи и фризове по фасадата,с портиер,килими ,фоайе и т.н. Разбира се брато енд ко наели само три стаи с кухня и серв. помещения.Всичко друго било празно и опаковано в найлони.Оказало се ,че нашенката си имала някакво имение в прованса и в Париж пребивавала не повече от два-три месеца.Че тази Българка била много горда с нашите изучени момчета,от чист алтруизъм и родолюбие им праснала един символичен наем и задължение да и гледат петте котки и им казала нещо в което аз напълно вярвам,а по-точно,че техният наем едва ли покрива 1/10 от това което плаща ежегодно за поддръжка на сградата,данъци и т.н.т.
Та такива работи по Францията.И при нас ще има за в бъдеще подобни неща. Трудното е в прехода,в преливането на старото и новото,в трудността законите да изпреварват промените,в чугунените глави,в Андрешковщината на българина и в неговият манталитет.Амин.

[toni_sf]

до-trando58 най добре е вместо да си биете котката по добре и поддръжте лапичката когато е болна, поне го имате като апликация от виден юрист и главен прокурор а даже и бивш депутат . И помислете добре с какво трябва да се сблъсква днешният юрист или адвокат след хубавите промени които настъпиха но пък и трябва да се съгласите ,че и Пунчо е винаги добре дошъл , все пак сме гостоприемни даже по добри и от ескимосите.

[nbeli]

Хора, много разводнихте темата. Въпросът е на кой документ се стъпва при определянето на идеалните части? Казаха ми, че някъде в държавен вестник Наредбата за разпределяне и продажба на жилища (ДВ, бр. 24 от 1978 г.; изм., бр. 76 от 1978 г., бр. 17, 73 и 99 от 1979 г.), но сега издирвам този брой. Ако някой може да помогне ще съм много благодарна!

[magodeoz]

Тази наредба е отменена отдавна. Тук много подробно беше обяснена методиката за определяне на идеалните части от общите части - това е елементарна математическа пропорция, какъв още документ е необходим?

[nbeli]

Позволете да не се съглася с вас magodeoz. Наистина е необходимо да намерим коя е Наредбата, в която са поместени коефициентите на база на които се определя стойността на даден имот. Това трябва да е някаква таблица с тези коефициенти, която таблица е като приложение към тази наредба, която пък аз издирвам. Относно математиката, че е елементарна - няма спор, но за да се определи стойността на всеки имот в дадена сграда си се следват разни правила и именно за тях говоря. Има си някъде наредба, в която казва с какви коефициенти трябва да се умножи квадратурата на даден имот, така че да се получи стойността му. Смятам, че сте съгласни, че два имота с едни и същи площи в зависимост от това дали са трети жил. етаж или на десети би трябвало да имат различна стойност. Примерно, ако етажът е подпокривен, то тогава коефициента за определяне на стойността му ще е 0,9, ако е на втори или трети етаж ще е 1. Също така има коефициенти за изложение, предназначение (примерно 100 м2 жилищна площ, не могат да се равняват като стойност на 100 м2 ресторант и от там е логично стойността на 100 м2 жилищна площ да е по-малка от стойността на 100 м2 ресторант) и много други такива коефициенти влияят на стойността на даден имот.
Ето принципно каква е методиката на изчисляване на идеалните части на даден имот, а за намирането на нормативната наредба ще разчитам на някой от вас да помогне.
Приемаме, че имот №1 от “n” имота в дадена сграда има площ “X1” кв.м. Приемаме строителната стойност на 1 кв.м. разгъната застроена площ РЗП да е стойност “Y” лв/кв.м. Приемаме коефициент за етажност да е “К1”, втори за изложение – “К2”, трети за тези квадрати, които попадат в подпокривно пространство – “К3” и т.н. още не знам колко коефициенти. Тогава стойността –“C1” на имот №1 ще е равна на C1=Х1.Y.К1.К2.К3.Кm. Така на тази база се изчисляват всичките имоти от 1 до "n", като се намират техните стойности – C1, C2 (C2=Х2.Y.К1.К2.К3.Кm), C3 (C3=Х3.Y.К1.К2.К3.Кm) и т.н до имот “n” със стойност Cn=Хn.Y.К1.К2.К3.Кm). Едва след това стойностите на имотите от 1 до "n" се събират и нека приемем, че общата им сума е равна на “C” (C=C1+C2+C3+….+Cn). Тогава разпределението на идеални части, които всеки притежава се получава като отношение на стойността на съответния имот към стойността на всички имоти в сградата т.е. идеалните части за имот №1 са ИЧ1=C1/ C, за имот №2 са ИЧ2= C1/ C и т.н до ИЧn=Cn/ C. Това отношение се дава винаги като дробно число или процент. Сумата от идеалните части на всички имоти в сградата трябва да е равна на 100% или на 1.
Също така с малко по-малко смятане се оказва за мазетата в дадена жилищна сграда, които квадратури пък се взимат със светлите им размери (стените не се включват в квадратурите на мазетата – само светлата площ на мазето се взима, а стените на мазетата преминават към общите части на сградата) и тогава стойността на Мазе №1 с квадратура примерно “Xм1” кв. м. има стойност Cxм1 = 30%*Xм1*Y (като “Y” лв/кв.м се прие за стойност на 1 кв.м. разгъната застроена площ по-горе). Стойностите на мазетата също се прибавят към сумата на стойностите на имотите, за която говорихме по-рано “C”.
И така като се намерят идеалните части, както казахме това обикновено е процент или дробно число. В никакъв случай не може да се каже, че това са някакви квадрати, защото както всички разбирате това е отношение между стойностите на отделните имоти.
Сега за да намерим колко квадрата от общите части на дадена сграда всеки имот притежава (нека площта на общите части я означим с "А"), то трябва да знаем колко квадрата са само общите части на сградата (измерват се в кв.м. и нека за целта приемем, че са равни на “A”). Тях може да ги намерим, ако знаем колко е РЗП на цялата сграда (разгъната застроена площ – измерва се в кв.м., и нека я приемем че е равна на "F") и извадим сумата от площите на отделните имоти - "X" ( X=X1+X2+X3+…+Xn). Площта на общите части в сградата ще е A = F - X. После взимаме вече изчислените проценти или дроби за идеалните части на всеки един имот (ИЧ1, ИЧ2, ИЧ3, …., ИЧn) и ще намерим на всеки имот колко квадрата от общите части се полагат.
И затова Законът за Етажната собственост казва, че:
Чл. 48. (3) Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Тоест нека всеки покрие такава част от разхода според това каква е стойността на имота му.

Хайде сега след толкова много обяснения, любезно да помоля за съдействие да издирим тези коефициенти <бр/>

[kontrol]

Наистина е пропорция, но включването на коефициенти в нея я прави не толкова елементарна. Още повече, че в зависимост от методиката тези коефициенти могат да варират.

Неколкократно в тази тема беше напомнено, че има правила за действие на закона по време и това означава, че отменените наредби са приложими и днес. Това обосновава тяхната необходимост.

Фактът, че някога е имало изрична уредба, естествено поставя въпроса за наличието/ необходимостта от такава сега. Особено като се има предвид как варират различните оценителни експертизи по 1 дело напр. за отчуждаване (макар че това до голяма степен се дължи на единичната цена, която в случая е без значение).

Тази наредба е за друго - задоволяване на жилищни нужди. Текстът й е временно достъпен тук. А в мнението си на първа страница по темата съм цитирал една друга наредба от същото време.

Nbeli, не очаквайте някой да Ви чете шльокавицата. В интернет има различни кирилизиращи сайтове.

[nbeli]

Kontrol - поправих се Седнах и си коригирах латиницата. Също така добавих още по темата. Мерси много за Наредбата с линк отгоре, но наистина тази наредба не върши работа, за това, което търся.

Дано някой тук намери нещо и да помогне. Ще видя какво си цитирал на първа страница, но ако не мога да го намеря в нета ще те замоля по-късно да я качиш тук.

Мерси за всичко и хубав ден!

[nbeli]

Както се посочи, ид.ч. се определят спрямо:
- стойността на отделните помещения
- изчислени при учредяване на ЕС
- от значение е не ценообразуването при построяването (еднолична собственост), а при образуването на ЕС - р 123 ОТ 13.01.2009 Г. ПО ГР. Д. № 4812/2007 Г., Г. К., ІV Г. О

- пак ЖСК, споменава се Наредба за цените на недвижимите имоти, издадена на основание чл. 102, ал. 1 от Закона за собствеността, чл. 17 от Закона за собствеността на гражданите и чл. 78, ал. 1 и чл. 200, ал. 3 от Закона за териториално и селищно устройство и във връзка с Постановление № 50 от 10 ноември 1979 г. на Централния комитет на Българската комунистическа партия и на Министерския съвет за увеличаване на заплатите и другите доходи на трудещите се и привеждане цените на едро и дребно в съответствие с обективните условия за развитие на икономиката и повишаване на нейната ефективност. В сила е била 1979-1991 г.; отменила е Тарифата за цените на недвижимите имоти от 1973. Наредбата урежда начина за определяне цените на отделните обекти в сгради, изградени от жилищностроителни кооперации и др. по ЗСГ.

Може ли линк към тази наредба, моля? Мислите ли, че е отменена и ако е отменена, то възможно ли е да няма друга такава?
Също така ще съм благодарна да споделите кой е момента за учредяване на Етажна собственост? ЕС може ли да се учреди преди подписване на Акт 15?

[magodeoz]

Както правилно е посочил kontrol - нормативно определената методика е приложима, отнесена към времето, през което е действала, преди да бъде заменена с друга, или отменена изобщо. Вас кой конкретен период от време Ви интересува?

[nbeli]

Както правилно е посочил kontrol - нормативно определената методика е приложима, отнесена към времето, през което е действала, преди да бъде заменена с друга, или отменена изобщо. Вас кой конкретен период от време Ви интересува?

.

Какво да ви кажа. Имам наследен един проект за ценообразуване от 1995г. Оказва се, че има неточности в него и ще трябва да го преработим. Но този проект е внесен в общината при одобряването на проектите и на база на него е определена данъчната оценка за учредяването на правото на строеж от соб. на имота на строителя. В последствие този строител продава съответните апартаменти на различните купувачи на зелено с НА за учредяване право на строеж + договор за изграждане. На базата на този проект пък общината му дава данъчни оценки на имотите, за да се осъществи продажбата. Сега се оказва, че има неточности в този проект за ценообразуване. Също така имаме и смяна на предназначението на едно от помещенията на партера по време на строителството, което също смятам, че трябва да се отрази на стойността на имота. Поради факта, че сега намирам несъответствия в този проект за ценообразуване и това, че никой от собствениците няма записани в нотариалните актове за учредяване право на строеж % идеални части, то ние заставаме пред необходимостта да коригираме този проект. После как се процедира с общината не знам и затова питам какво се има в предвид към момента на учредяване на Етажната собственост? Кога най-рано може да се учреди ЕС, защото ние все още нямаме подписан и Акт 15 - тоест строителството все още не е завършило напълно.
Предварително благодаря за отговорите!

[magodeoz]

Към 1995 г. е действала Наредба за базисните и пазарните цени на недвижимите имоти (НБПЦНИ), приета с постановление № 151 на МС от 1991 г. (ДВ бр. 65 от 1991 г.). Аз я нямам в цифров вид - ако някой я има, може би ще Ви помогне.

[toni_sf]

Както се посочи, ид.ч. се определят спрямо:
- стойността на отделните помещения
- изчислени при учредяване на ЕС
- от значение е не ценообразуването при построяването (еднолична собственост), а при образуването на ЕС - р 123 ОТ 13.01.2009 Г. ПО ГР. Д. № 4812/2007 Г., Г. К., ІV Г. О

- пак ЖСК, споменава се Наредба за цените на недвижимите имоти, издадена на основание чл. 102, ал. 1 от Закона за собствеността, чл. 17 от Закона за собствеността на гражданите и чл. 78, ал. 1 и чл. 200, ал. 3 от Закона за териториално и селищно устройство и във връзка с Постановление № 50 от 10 ноември 1979 г. на Централния комитет на Българската комунистическа партия и на Министерския съвет за увеличаване на заплатите и другите доходи на трудещите се и привеждане цените на едро и дребно в съответствие с обективните условия за развитие на икономиката и повишаване на нейната ефективност. В сила е била 1979-1991 г.; отменила е Тарифата за цените на недвижимите имоти от 1973. Наредбата урежда начина за определяне цените на отделните обекти в сгради, изградени от жилищностроителни кооперации и др. по ЗСГ.

Може ли линк към тази наредба, моля? Мислите ли, че е отменена и ако е отменена, то възможно ли е да няма друга такава?
Също така ще съм благодарна да споделите кой е момента за учредяване на Етажна собственост? ЕС може ли да се учреди преди подписване на Акт 15?

Бих Ви казал така ,като чета умните мисли тук разбрах,че ЕС може и да бъде на акт 14 или може да бъде особена още на зелено стига да се изкопае дупката и да се положат някакви основи за строеж ,Вие собстениците си правите ОС и си решавате проблемите

[kontrol]

Някъде във форума вече беше обяснено, че под учредяване се разбират 2 неща:
1 - възникване на ЕтС като модификация на ПС
2 - създаване на ЮЛ Сдружение на собствениците.
Мисля, че меродавен за определяне на съотношението по 1. ще е моментът на грубия строеж (181 ЗУТ) - тогава има сграда, другият елемент от ФС (двама+ титуляри) при Вас си го има отпреди.

[nbeli]

Kontrol - благодаря за отговора!
Да, magodeoz наредбата наистина е тази : "Наредбата за базисните пазарни цени на недвижимите имоти, приета с Постановление No 151 на Министерския съвет от 1991 г. (обн.,ДВ,бр.65 от 1991 г.;изм.и доп.,бр.77 и 93 от 1991 г.,бр.51,54 и 68 от 1992 г., бр.4 от 1993 г.,бр.61 от 1994 г. и бр.39 от 1996 г.)."
Все още не съм я открила в цифров вид, но успеях да намеря в нета в цифров вид "Наредба за базисните пазарни и наемни цени на имущество общинска собственост на територията на Община Брезово". Тука тези коефициенти, за които говорих в предишните си постове, относно предимствата и недостатъците на даден имот, както и базовите цени са си приети с тази Наредба. Това ме води на мисълта, че сигурно всяка община може да си е издала отделна наредба, по която си работи, на базата на гореупомената.
Ами това е от мен за сега. Ще се включа по-късно, когато си разнища проблема и ще ви кажа как е за София.

[vdggbg]

Аз мога да Ви кажа как е в София. В момента действа Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община от 2008, изм. и доп. 2009 г. Тя обаче се отнася само до имоти - собственост на общината, и няма универсално приложение.

[nbeli]

Аз мога да Ви кажа как е в София. В момента действа Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община от 2008, изм. и доп. 2009 г. Тя обаче се отнася само до имоти - собственост на общината, и няма универсално приложение.

Тогава базисните цени се определят по тази наредба, а коефициентите по старата изменена 1996, защото ми казаха, че само цените са променени по нова наредба, а коефициентите са си останали по старата. Остава сега само да изнамеря и да кача тук определянето на тези коефициенти по Наредбата от 1996 г.

[vdggbg]

В тази наредба си ги има коефициентите. Май са същите като в тази от 1996 г., на първи прочит.

[kontrol]

Ами не е много трудно да я намерите - отивате на сайта на Сиела, избирате "есемес достъп" и я има в раздел Норми - Актове отменени - Наредби - стр. 2. (Ако не можете, ще Ви я кача.)

Не съм сигурен, предвид че, както посочих, приемам акт 14 (груб) за меродавния момент, че Ви трябва, тъй като е отменена ~ 1996 г. с ПМС за ППЗДС и ППЗОС, разгледани по-горе в темата, съдържали коефициенти, и сега също отменени.

... защото ми казаха, че само цените са променени по нова наредба, а коефициентите са си останали по старата.

Non fuit causa, cur?

Промяна 2011-01-20-20:19: Аз всъщност не съм сигурен дали имате Акт 14 и към кой момент.

[magodeoz]

То и vdggbg това казва, но - кой да чуе (прочете)?