Определяне на идеалната част във вход от жилищен блок

[anserk]

Продължавай с учебниците по "вещно право".
Математиката остави на нас - тези с техническите познания Тя -математиката, не е лъжица за всяка уста
А какво е обща част от една сграда, как се изчислява и къде и как се отразява - има правила, наредби, закони. Е..., тях трябва да прочетеш след книгите по "вещно право"
По-добре един лош закон, отколкото никакъв! (някой го е казал, ама не знам кой).

[magodeoz]

Питам от гледна точка на математиката от гимназиалния курс: какво пречи да изразим общите части в квадратни метри (за всеки етажен собственик, съобразно дела му, ако знаем цялата площ на общите части)? Не че това има някакво значение...

[prophecy]

Реплика към последните по хронология мнения (няма подходящ емотикон):

Колко прави три килограма плюс два метра? Със сигурност не прави нито пет килограма, нито пък пет метра! Подобно събиране не е възможно, понеже първото е мярка за тегло, второто - за разстояние.

Общите части на една сграда включват не само общите помещения като коридори и стълбища, но също инсталации, трегери, покривни конструкции, комини, основи и много други конструктивни елементи, които поначало няма как да бъдат измерени в квадратни метри. Колко квадратни метра ще бъде например мръсният канал, който пресича апартаментите от първия до последния етаж? А можем ли да изчислим площта на електрическата инсталация?

[probcho]

Искам да попитам: Какво става, когато сумата от общите части надхвърли 100%?

[kontrol]

Искам да попитам: Какво става, когато сумата от общите части надхвърли 100%?

Недейте се главоболя , няма как да стане. По дефиниция сумата на процентите е равна на 100.
Ако под "сумата от общите части" се има предвид "сумата от дяловете в общите части" де. Които, както е известно, могат да се измерват в идеални части, различни от стотните.

[probcho]

Събирахме описаните идеални части в нотариалните актове на всеки собственик! Не става въпрос за стотни.... При това положение следва ли да си преизчислим всичките идеалните части?

[kontrol]

Не става въпрос за стотни....

Странно, защото знакът "%", използван в питането, означава "процент", което, от своя страна, е от лат. "на сто". Наличието на недоизказаност (многоточие) не спомага за даването на отговор.

Иначе е добре да се установи, на каква база (делител) са били изчислени ид.ч. в началото, като са мислими примерно следните варианти:
- били са стотни, но впоследствие е имало промени ("преучредяване") на ЕС, довели до добавяне на нови ид.ч.;
- били са стотни, но впоследствие са допуснати грешки при прехвърлянето (изкривявания в информацията);
- били са и са на някаква друга база (осемдесети, сто-и-тридесети и тн.).

Поначало преизчисляване без определена цел или заради самото преизчисляване не е необходимо.
За целите на кворума и мнозинствата на общите събрания може да се наложат 2 преизчислявания.

[probcho]

Иначе е добре да се установи, на каква база (делител) са били изчислени ид.ч. в началото, като са мислими примерно следните варианти:
- били са стотни, но впоследствие е имало промени ("преучредяване") на ЕС, довели до добавяне на нови ид.ч.;
- били са стотни, но впоследствие са допуснати грешки при прехвърлянето (изкривявания в информацията);
- били са и са на някаква друга база (осемдесети, сто-и-тридесети и тн.).
Поначало преизчисляване без определена цел или заради самото преизчисляване не е необходимо.
За целите на кворума и мнозинствата на общите събрания може да се наложат 2 преизчислявания.

Случаят е следният: Първоначално блокчето бе малко и хубаво! Всичко се продаде преди на започне строежа! Имаме си и нотариални актове! После при завършване на последния етаж се оказа, че ще се извършва надстрояване с още две нива (като едното е в подпокривните постранства)! В послдествие като ги завършиха им се издадоха и нотариални актове! Нотариалните актове са изготвени при двама различни нотариуса и има едни собственици при трети нотариус (защото само на него са имали доверие)!
Като се съберат проценти и единици от всички части се получава разминавания!
Никой не иска да си коригира нотариалния акт, а не е ясно от къде идват неуредиците!
Редно ли е сега да загърбим писаното по нотариалните актове и ние наново да си преизчислим процентите или ... що да се прави?

[kontrol]

Честито – част сте от клуба на етажните собственици с неясен дял в сградата!

Моето принципно становище изказах в една малко по-нова тема по въпроса. (Полезна теория и съдебна практика не съм срещал.)

В конкретния случай:

Би могло да се предположи, щом като сградата е нова, че първоначално са се целяли/ целили в 100 ид.ч.! При добавянето на нови обекти общата бройка се е увеличила!
Нотариалните актове поначало нямат значение за идеалните части – посочен или не, точно или не, всеки обект има дял в общите части, изчислен по указания в закона начин! Предвид че НотА се издават отделно за обекта и се изменят през годините, гаче по-важна в тази насока е таблицата за ценообразуване! Тя обаче вероятно не винаги обхваща последващи изменения!
Така че да се издават НотА за поправка на НотА, особено като не се знае каква точно е грешката, едва ли би помогнало! По-скоро може да питате строителите?

В „преизчисляване” като че ли могат да се вложат два различни смисъла, два подхода:
(а) математическо действие, при което се събират ид.ч. (делимото, ако са представени като проста дроб), сумата им се приема за база; съотношението между старите ид.ч. и новата база дават дела в общите части (напр. десет сто-трийсет-и-пети), което по желание би могло да се изрази и в проценти (в примера: 7,4). Този вариант е евтин, прост, безконфликтен и затова за предпочитане.
(б) да се състави нова таблица за ценообразуване към момента, в който е „преучредена” ЕтС – когато е добавен последният нов самостоятелен обект. Този вариант е по-скъп и има смисъл, ако съществува съмнение, че определените впоследствие ид.ч. значително не отговарят на старите (спестили са им разходи за в бъдеще). Ако има спорове, вероятно ще се наложи разпределението да се установи с дело, което прави процедурата още по-тежка.

Така че според мен е по-добре да опитате доброволно/доброзорно да постигнете споразумение с останалите собственици и така поне практически, работещо да уредите нещата – вариант „а”. Напр. може да приемете решение на общото събрание, единодушно подписан протокол /с нотариално заверени подписи – да пази страх/ или нещо подобно, в което да напишете, че „На еди-коя си дата етажните собственици прегледаха Нотариалните актове и установиха, че е налице изчислителна грешка в дяловете в общите части и коректното разпределение е следното: ап. 1 – 10 ид.ч. ….., общо: 135 ид.ч.”, като при желание и за улеснение направите и графа в проценти/ или пък само в проценти. Може да раздадете на всички екземпляр от този документ, за да си го пазят, и да се надявате, че няма да им се занимава да възразяват.

[probcho]

Така че според мен е по-добре да опитате доброволно/доброзорно да постигнете споразумение с останалите собственици и така поне практически, работещо да уредите нещата – вариант „а”.

Доброволно не става... Всеки държи на посочените "негови" идеални части!
При това положение всяко едно спорно решение няма да ни мини в съда!
Едва ли не - "трябва ни единодушие" по всички въпроси! А това си е почти сто годишна война!
Имаме ли право да преразпределяме сами идеалните части?

[anserk]

Имам желание да ви помогна, но до 20 юли сме много на зор и умората си казва думата. Не мога да изчета всичко, но за сега само ще вметна:
за всяка сграда се прави таблица за разпределение на общите части, с подпис и печат от архитект или стр. инженер.Има правила и е конкретно за всеки обект. Ако за сградата не можете да намерите тези таблици (в общината), а и да ги има, то е необходимо за проверка (на база одобрения архитектурен проект) да се провери или направи нова.
Това може вече да бъде основание за поправка на НА, ако има голяма разлика.
Друг начин не виждам.
В последните години сме се нагледали на какви ли не цифри и ид.ч.по тези таблици. Не знам някой да ги проверява, а особено когато се правят промени по време на строителството с раделяне на апртаменти или окрупняване на обекти след обр.14 (груб строеж). Дали някой ги променя
Отговорност за верността в тези таблици носи този, чийто подпис и печат е сложен и на база проект, а виждаме и такива без подпис и печат

[kontrol]

Имам желание да ви помогна, но до 20 юли сме много на зор и умората си казва думата. Не мога да изчета всичко,

Споко, надали е "тупнало" да стане съвсем веднага

Има правила

Може ли да посочиш правната уредба, ако има? Защото, както написах в другата тема, намерих само архаична.

Отговорност за верността в тези таблици носи този, чийто подпис и печат е сложен и на база проект

Поради липсата на уредба, предполагам, че сами по себе си таблиците за ценообразуване нямат правна стойност. Те са частен документ. Да, цитират се в дела, по старата уредба, но по-скоро като неоспорено доказателство, което показва как са правени сметките, които ЗС изисква.

Това може вече да бъде основание за поправка на НА, ако има голяма разлика.

Но ако е грешен НА на съседа, с когото спорите, не можеш да го накараш да отиде с праводателя си да направи поправката. Освен по исков ред - 537 ІІ ГПК.

Не знам някой да ги проверява, а особено когато се правят промени по време на строителството с раделяне на апртаменти или окрупняване на обекти след обр.14 (груб строеж). Дали някой ги променя

Ако няма правна уредба и правно значение, едва ли някой ги проверява. Окрупняването вероятно не е такъв проблем - ид.ч. просто се събират.

Доброволно не става... Всеки държи на посочените "негови" идеални части!
При това положение всяко едно спорно решение няма да ни мини в съда!
Едва ли не - "трябва ни единодушие" по всички въпроси!

Ако успеете да се съберете всички и да постигнете консенсус как ще се разпределят сметките, би било добре. Трябва да се говори с всеки поотделно, добронамерено. В бъдеще едва ли някой ще си проверява колко точно пише в нотариалния акт.

Имаме ли право да преразпределяме сами идеалните части?

Не. Нито по съгласие, нито с отделни НА. Законът императивно определя как се изчисляват ид.ч. Те са "неразнивно вързани" за обекта.
Затова горе говорихме за "преизчисляване" - чисто математическо привеждане към една база (а) или установяване на реалното положение (б).
А и, честно казано, не виждам за какво Ви е. Нито как ще го постигнете, щом имате разногласия по простото преизчисляване.

[Melly]

В пратиката си съм срещала в НА описание на ид.части така: ".... и СЪОТВЕТНИТЕ ид. части от общите части на сградата и толкова от правото на строеж.....". По този начин се постига равновесие между "видовете" - "И вълкът сит, и агнето цяло".

[probcho]

В пратиката си съм срещала в НА описание на ид.части така: ".... и СЪОТВЕТНИТЕ ид. части от общите части на сградата и толкова от правото на строеж.....". По този начин се постига равновесие между "видовете" - "И вълкът сит, и агнето цяло".

Да, среща се! Но мисля, че е твърде йезуитско изпълнение!
В такъв момент се явяват набор от изисквания, които трябва да покрива всеки един кандидат - домоуправител (или какъвто и да е там):
1. Да знае перфектно ЗУЕС и касаещато го нормативна уредба!
2. Да има задължително лаптоп!
3. Да притежава съответните помощни програмки! (имам предвид тези, които добри хора споделиха във форума с начинаещите....)
4. Да може да преизчислява на всяко събрание съответните "налични ид. части"!
.....
100. Да се приема от всички!
Пропуснах ли нещо?

[Melly]

В пратиката си съм срещала в НА описание на ид.части така: ".... и СЪОТВЕТНИТЕ ид. части от общите части на сградата и толкова от правото на строеж.....". По този начин се постига равновесие между "видовете" - "И вълкът сит, и агнето цяло".

Да, среща се! Но мисля, че е твърде йезуитско изпълнение!
В такъв момент се явяват набор от изисквания, които трябва да покрива всеки един кандидат - домоуправител (или какъвто и да е там):
1. Да знае перфектно ЗУЕС и касаещато го нормативна уредба!
2. Да има задължително лаптоп!
3. Да притежава съответните помощни програмки! (имам предвид тези, които добри хора споделиха във форума с начинаещите....)
4. Да може да преизчислява на всяко събрание съответните "налични ид. части"!
.....
100. Да се приема от всички!
Пропуснах ли нещо?

А, естествено, че пропусна още нещо, но не на последно по значимост място. Ще те допълня, ако позволиш.
NB!
101. Со кротце, со благо и со малце кЮтек.

Така всичко ще си дойде на мястото.

[kontrol]

Както беше споменато, (второ) преизчисляване може да се наложи на/за всяко заседание на Общото събрание, освен ако са представени всички собственици или всички имат равен дял, особено ако ще се взимат решения, за които се изисква квалифицирано мнозинство...
така че мисля, че без лаптоп може само ако в помещението има стационарен компютър.

[toni_sf]

а най лесното е всеки да си извади нотариалният акт и да види какво е купил и какво притежава и ако не излиза на 100% да си тьрсят правата чрез сьда срещу община ли срещу инвеститор ли, кой откьдето да го наклецали

[todorst]

проблемът е в разликата между реална и идеална част от собственост. Концепцията от вещно право е, че ако имаш идеална собственост от общите части, то имаш това право в ВСЕКИ атом, доколкото атомът е най-малката частица носител на вида материя. Материята в случая не е кислород, водород, сяра , а собственост. Така че притежавайки напр. 8/000 ид.части от общите части ще рече имаш от всеки атом собственост върху 8/000. И с тези 8/1000 си задължен за ремонтите на общите части, независимо дали ще ремонтираме площадката на първи етаж или покрива. А относно пресмятанията не е толкова трудно : ако блок от 3 входа с по 20 апарт.на вход -във всеки нот. акт са посочени ид.части изчислени на база сградата т.е. за трите входа. Сбора от ид.части за 60 апарт. е 100% Съберете ид.части по нот.актове за вашия вход и ги умножете по 3. Ще получите 100% ! Това ще са изчислените ид.части на апартаменти от един вход /т.е ид.част от нот.акт умножена по 3 / и ще служи определящо за ремонт на общи части.

[toni_sf]

до-prophecy това е да си юрист по този закон всеки си го тьлкува както си иска но пьк правилно закона е направен от юристи и адвокати и трябва да има противоречия защото хонорара вече е скочил и как още трябва да се шибат разните новодомци не че много от тях не си го заслужават

[anserk]

Поради липсата на уредба, предполагам, че сами по себе си таблиците за ценообразуване нямат правна стойност. Те са частен документ. Да, цитират се в дела, по старата уредба, но по-скоро като неоспорено доказателство, което показва как са правени сметките, които ЗС изисква.

Здравейте! Обещаното от мен:
Винаги е имало правна уредба, има я и сега : ЗС, ЗУТ (вкл. Наредба 7/2003 г.и Наредба 4/2003 г.на МРРБ), ЗМДТ, ЗКИР (вкл. наредбите).
СТЕ, експертните становища, както и таблиците за разпределение на общите части, се базират само на закони и затова имат правна стойност. Е..., зависи кой и как ползва тази уредба. Много от данните за имотите са задължителен "атрибут" и се записват в самите планове (одобрени-строителни книжа). Затова ще повторя, че се правят от специалисти (архитекти и строителни инженери).Строго индивидуално за всяка сграда в зависимост от обектите в нея на база одобрения архитектурен проект, който освен че има "правна стойност", има и значителна "финансова" стойност за обекта.
Само ще добавя, че във връзка със ЗМДТ всяка община си издава наредби с решения на общинските съвети и там може да поиска данък и такси за каквото си поиска, което не винаги кореспондира с таблицата , но това е положението!
Не е толкова сложно, но не всеки го може