Определяне на идеалната част във вход от жилищен блок

[probcho]

Пак съм аз и пак сте вие да отговаряте
Приятелче живее в жилищна кооперация(така нареченото ЖСК)! Навремето, когато са започвали да строят, се събрали и с предварителен поделителен протокол са се разбрали на кого какво ще му е жилището. В последствие този протокол е минал на заверка (ако не се лъжа в съда)! Строителството е приключило през 1996г. От тогава до сега само част от участниците в ЖСК-то са си извадили нотариални актове! Събрали се те на събрание и едните носят едно, другите - друго! Оказало се някакви разлики(според мен незначителни), но са се хванали за това кой колко владее и какви са му ид.части!
Помощ за решаване на задънването?

[toni_sf]

до-probcho темата е много добра ,но пьк да ти кажа ако се тръгне с цитиране на членове алинеи и кой както си тълкува закона до никаде няма да стигнат само ще се озлобят, най добре е на ОС ДА РЕШАТ ТОВА Е НАШЕ И ДА ПОЧНАТ ДА СЕ ГРИЖАТ ЗА НЕГО и винаги има компромисно решение кой колко да плаща

[p_vanya]

Как се определя стойността на помещението? (чл.40 ЗС)
Защото в нашия блок едни и същи по размер апартаменти, но на различни етажи имат различни проценти ид.части в общите, което ме кара да мисля, че значение има етажа, изложението, размера на мазето......или ако не е така има някаква грешка . Блока е строен 60-те год. и някои от апартаментите са препродавани, а и са купувани по различно време. Някои собственици имат договор за продажба, други нотариални актове, където е записана различна цена съобразно времето на покупка. Къде може да се види първначалната стойност на сградата и разпределението на тази стойност по апартаменти?
Този въпрос възникна по повод ремонта на покрива, който предприехме и разпределянето на разходите. Възникна спор тъй като живеещите на последния етаж, които са потърпевши и инициираха този ремонт ще заплатят най-малко.
Освен това е важно да се знае какво точно включват общите части. Освен стълбища, покрив и всички части от сградата, които са за общо ползване, каква част от фасадата се включва към общите части. Например козерката на терасите на последния етаж към общите части ли се отнася или към прилежащите части на апартамента.

[anserk]

Защото в нашия блок едни и същи по размер апартаменти, но на различни етажи имат различни проценти ид.части в общите, което ме кара да мисля, че значение има етажа, изложението, размера на мазето......или ако не е така има някаква грешка .

За ид.ч. от общите няма значение нивото на етажа или изложението - това е фактор при определяне на данъчната оценка по ЗМДТ.
По всяка вероятност няма и грешка, а по-скоро разлика във времето от 50 години при определяне на идеалните части, които се изчислявали по една Наредба 5 с няколко редакции от 1977 г. до 2003 г. , когато вече е Наредба 7. Та в един момент (до 1995 г.) към ЗП на жилището се е прибавяло 40% от "отворени лоджии и балкони" и цялата площ на "затворените лоджии и веранди", останалото към общи части.
След това В ЗП на етажа (чл.105 ал.7 на ППЗДС) влиза цялата площ на балкони, лоджии и тераси. А в РЗП на сградата (чл.104 на ППЗДС) влиза и подзения етаж.
Сега е друго
Та, идете в общината по местонахождение на имота и в "общински имоти", преди "държавни имоти", трябва да има РЗ-та на апартаментите и табица за площообразуване.
Ако няма, съберете ид.ч. по жилища, вижте дали разликата е толкова голяма и вземете като цифра (евентуално) тази след 1995 г. Има варианти, зависи от разликата.
Ако не, възложете да се изготви нова за целите на ЕС и разходите и я приемете на ОС с консенсус, като не се вайкате за промяна на НА.
Това е положението
Питайте, защото това се явява при всички стари сгради.

[toni_sf]

те много собственици остават изненадани когато купуват жилища ,влизат гледат общите части идеално празни , и след 10 дена като пак си посетят жилището какво да видят ,накичени кутии за нет ,за кабелна телевизия и никой по никой закон щом се е закичил не плаща нищо а друго е фасадата нали

[toni_sf]

до-p_vanya само да те попитам ти ако имаш апартамент 200кв а аз на последен етаж 80кв ,кой според теб трябва да има повече идеални части на покрива

[anserk]

Тук някой се нуждае от нещо по-просто за обяснение, което се наемам да направя.
В РЗП на сградата се включва всичко, на което стъпваш по "чехли" .
Покрива (ст.б.плоча, дървена к-ция, стоманена или от фобростъкло) като кв.м. не се включва в РЗП, щото там не става с "чехли" Затова остава обща част и по ЗС, и по ЗУТ. Това е още от преди топлата вода.
Дали успях да го обясня по-просто , дали ме разбрахте

[toni_sf]

до-anserk абсолютно си прав по покрива наистина трябва да се стъпва по чехли а не дошъл селянина от село и мъкне антена 20 метра дълга и дупчи покрива за да я сложи защото на село сам с нея успявал да гледа телевизия

[p_vanya]

Благодаря на "anserk" за подробното разяснение. Наистина е най-добре да направим справка в "общински имоти", но все пак ако не открием необходимата информация грешно ли е да се разпределят разходите според квадратурата на апартаментите ако се приеме на ОС. Така поне ще е по справедливо.
До "toni_sf" - Въобще не става въпрос за различна квадратура, а за еднотипни апартаменти, в четириетажно соц. блокче където в 3 входа има по три апартамента на етаж с различна квадратура, а от първи до четвърти етаж са абсолютно еднакви, няма гаражи, няма магазини, само мазета.
Ще съм благодарна ако ми помогнете да изясним какво точно се включва в общите части, кои ремонтни разходи подлежат на разпределение и кои трябва да си поеме конкретния собственик. Въпросните козирки на терасите на последния етаж към общите части ли се числят?

[anserk]

Въпросните козирки на терасите на последния етаж към общите части ли се числят? DA!

Общите части могат да се определят точно, за да се приемат от всички, защото ще бъдат в съответствие със ЗС и ЗУТ (наредби) само след като се погледне плана на блокчето с трите входа и се напише точно и ясно, с подпис и печат от правоспособен архитект или инженер.
Всичко друго е несериозно и няма да има правен ефект за решенията на ОС!
Не е просто тройно правило и не става по описание, а по чертеж и правила

[p_vanya]

Благодаря за бързия отговор. Както разбрах "общински имоти" е службата, която се занимава с тези въпроси. Вероятно там се съхраняват плановете на жилщните блокове и там можем да ползваме услугите на архитект или греша.

[anserk]

Би трябвало там да имат в архива таблиците и плановете, а относно ползването на архитектите - общински служители, това отдавна е минало.
Но знае ли се, може някой да се съгласи срещу ...

[toni_sf]

до-anserk нали преди имаше закон че тяхната награда трябва да е в размер до 50лв и да е в подарък а не в банкноти

[georgiev_sfbg]

Има противоречия във входа по отнощение на определянето на идеалните части на собствениците. Блокът е построен през 1974 година и има седем входа. Тогава са определени идеални части за всеки собственик от целия блок. Аз имам 0.800%. Когато се разпределят разходите по ремонтите настъпва хаос.

Очертават се три основни мнения:


1. Съгласно чл. 40 от Закона за собствеността за основа се взема цената на апартаментите от 1974 година и на тази основа се определя идеалната част.

2. Събират се посочените в Нотариалните актове (Протоколите тогава) проценти и чрез просто тройно правило се определя идеалната част на всеки собственик във входа, който сега е отделна етажна собственост.


3. Идеалната част се определя на основа на квардатурата на апартаментите.

В Районния съвет (Люлин) нищо не можаха да ни кажат.

Има ли изобщо някаква методика по този проблем

Посочените проценти идеални части - в Нотариалните актове, представляват % ид.части от сградата! Така е било през 1974г., така е и сега, така ще бъде и през 2024г.!

ЗУЕС - Чл. 48. (1) Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението.
(2) При ремонти на общите части с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт.
(3) Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
(4) Решението за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части между отделни етажни собствености се приема от съвместното общо събрание по реда на чл. 18.

Във Вашия случай, обърнете внимение на % ид.части, отбелязани в Нотариалните актове (документите за собственост) на отделните самостоятелни обекти в ЕС - сумирайте ги (!) и всичко останало, е елементарна аритметика от 4 клас!

[kontrol]

За правната уредба

Обещаното от мен:
Винаги е имало правна уредба, има я и сега : ЗС, ЗУТ (вкл. Наредба 7/2003 г.и Наредба 4/2003 г.на МРРБ), ЗМДТ, ЗКИР (вкл. наредбите).
…
разлика във времето от 50 години при определяне на идеалните части, които се изчислявали по една Наредба 5 с няколко редакции от 1977 г. до 2003 г. , когато вече е Наредба 7. Та в един момент (до 1995 г.) към ЗП на жилището се е прибавяло 40% от "отворени лоджии и балкони" и цялата площ на "затворените лоджии и веранди", останалото към общи части.

Мерси, в първата наредба ми се беше сторил сравнително важен само § 2, но и той е само за застроената площ. Нещо друго има ли?
За втората наредба под такъв номер намирам само една съвместна на МРРБ и МЕЕ Наредба № 4/2003 г. за проектиране, изграждане и експлоатация на електрически уредби в сгради. Отменена е с Наредба №1 от 27.05.2010 г. А и в нея няма нищо за цената на имотите. (С такъв номер има и наредба на МОН, за обменните бюра...)
ЗС не казва нищо, което да не е цитирано в темата. ЗУТ и ЗКИР – съвсем нищо (казвам го наизуст с цел евентуално да бъда опроверган, ама надали). ЗМДТ е без значение (освен ако нямате предвид analogia legis?).

За правната стойност

СТЕ, експертните становища, както и таблиците за разпределение на общите части, се базират само на закони и затова имат правна стойност. …се правят от специалисти (архитекти и строителни инженери)….
Само ще добавя, че във връзка със ЗМДТ всяка община си издава наредби с решения на общинските съвети и там може да поиска данък и такси за каквото си поиска, което не винаги кореспондира с таблицата , но това е положението!

Не всяко нещо, което (претендира да) е направено съобразно закона е правно задължително.
Правно значим означава, че е визиран в хипотезата на правна норма. Атрибутите, посочени в наредбите за местните данъци, са правно значими за целите на данъчното облагане. За нищо друго. Експертизите сами по себе си не са правно значими.
Така че – поради липса на каквито и да е аргументи – оставам на становището си, че нотариални актове, справки, частни експертизи, таблици не са от значение за определяне на идеалните части (може да са от значение за друго, може да са косвени доказателства за това, но не са релевантният факт).

За определящите фактори

За ид.ч. от общите няма значение нивото на етажа или изложението - това е фактор при определяне на данъчната оценка по ЗМДТ.
…
Ако няма, съберете ид.ч. по жилища, вижте дали разликата е толкова голяма и вземете като цифра (евентуално) тази след 1995 г. Има варианти, зависи от разликата.

За ид.ч. е от значение стойността. За стойността е от значение площта, но и етаж, изложение и др. По силогизъм: за дѣла е от значение не просто квадратурата. (Дали е от значение за данъчната оценка е друга тема.)
Вече въпрос на действие ratione tempore е дали някои фактори не са били изключени към определен момент.
Не би трябвало да има варианти и промени през годините. Изрично е казано: интересува ни стойността в момента на учредяване на сградата (на ЕтС). (Впрочем би трябвало, ако се сметнат всички по едната методика и всички по другата, съотношенията да не са зверски различни /за разлика от абсолютните стойности/.)