forum.lex.bg

Моля за мнения, по възможност от специалисти в тази област на правото, по следния въпрос: 1. допустимо ли е учредяване на законна ипотека върху имот, собственост на малолетно дете, за вземането на прехвърлителя, произтичащо от нотариалният акт за покупко-продажба и 2. допустимо ли е вписването на ЗИ да стане в един по-късен момент, та дори и след падежа на паричното задължение. От няколко дена дискутираме темата с колеги, прочетохме и доста литература, но за добро или лошо не намирам никаква съдебна практика, така че, ако някой може да посочи някакви съдебни решения, независимо на коя инстанция ще се бъда благодарна, както и ще бъде признателна на всички, които споделят мнение.

Липса на интерес или казусът ви запъна? За една седмица чух какви ли не интерпретации и интересни тълкувания на закона. Вече като че ли се оформя едно доминиращо мнение, но все пак е интересно да прочетем какво мислите и всички вие тук във форума - действащи адвокати, правоспособни и (не дотам правоспособни) юристи. Умишлено не пиша за сега какъв е резултатът, за да не натрапвам мнение и да не вкарвам мисълта на всеки един от вас, решил да поразмишлява по този казус, в грешен коловоз.

poli_g написа:Ако само тези факти смятате да споделите- според мен ще е основателен отказът на СВ.
Предполагам, че сте обжалвали, след като вече знаете резултатът.

Ето колко е трудна работата на съдиите - от дискусията във форума на съдиите по вписванията се виждаq че каквото и решение да вземе съдията по вписванията негативнните последици за продавача са очевидни - той едва ли ще може да си събере вземането ....
Споделям напълно това мнение от техния форум

Съдия по вписванията написа:....
П.П. Колкото повече разсъждавам върху този казус толкова повече стигам до заключението, че продавача се е набутал яко - продал си имота, като в брой е получил нищожна част от цената, имотът е на малолетно дете и естествено е несеквестируем, майката едва ли има друго имущество и доходи, които да стигнат за погасяване на задължението - щом банката не е опуснала кредит това очевидно е така.
Предвиждам доста неблагоприятно развитие на казуса за продавача.

П.П. И май като мен имаш регистрация във форума на съдиите по вписванията същия ник, същия аватар

Най-сетне! вече си мислих, че наистина никой не иска да се включи, но така или иначе няма дискусия. Да, темата се появи във форума на съдиите, но честно казано не знам кой я пусна там. Но това няма никакво значение, защото така или иначе проблема е на масата и следва да бъде решен.

poli_g написа:Ако само тези факти смятате да споделите- според мен ще е основателен отказът на СВ.
Предполагам, че сте обжалвали, след като вече знаете резултатът.

Не, отказ няма, защото още не е заявено вписване, а не е заявено, защото просто още не сме решили как точно да постъпим, а им клиентът (отчуждителят) още се надява, че проблемът ще се реши в рамките на добрия тон.
Лично аз нямам никакви притеснения, защото продавачът изобщо не се е на бутал, вярвайте ми! В момента той е в най-изгодната позиция! Ако искате може да помислите защо?
Едва ли отказът на съдията по вписванията ще е основателен, защото това, че имота е прехвърлен на малолетно дете в случая няма никакво значение при вписването на законна ипотека. Правото да впише законна ипотека е изцяло на отчуждителя. това право му е дадено по закон (друг е въпроса дали той ще го упражни!). Именно поради тази причина тук няма да намери приложение чл. 130, ал.(4) СК. Между впочем М.Марков много добре го е написал в книгата си "Ипотеката". повечето от съдиите по вписванията, които се включиха в обсъждането също са на това мнение. Остава спорен въпросът с падежа. И отново питането - може ли да се извърши вписване на ЗИ след като падежът вече е настъпил. Доминиращото мнозинство от взелите участие в дискусията са на мнение, че настъпилият падеж не е пречка за вписване на ЗИ. Арументите са различни, но лично моето мнение е, че падежът е част от фактическият състав на вписването. Но падежът като падеж. Никъде не е посочено като условие, че за да се извърши вписването падежът не трябва да е настъпил. Какъв би бил правният интерес на отчуждителя да иска вписване и да плаща такси, ако дългът е погасен? Ще се увредят ли правата на длъжника, ако той въпреки че е изпълнил задължението си, имотът му се обременява с тежест. Той винаги може да възрази и да оспори вписването. Стига да е изправна страна.

Да, ипотеката би била нищожна, ако тази ипотека беше договорна. Иначе казано, учредяването й, да е зависило от волята на законния представител на недееспособния, който да е договарял в нарушение на чл. 130 СК. В случая, говориме и разсъждаваме върху хипозата законна ипотека. При тази ипотека, волята на законния представител на недееспособния е без значение, ипотека се учредява въпреки неговата воля. Достатъчно е кредиторът да утражни правото си на ЗИ, Право, което е дадено по закон на ограничен кръг лица, едно от които е прехвърлителят на имота, за вземането му произтичащо от договорното отношение (в случяй нот.акт за ПП).
Всъщност именно това е онази разлика между договорната и законната ипотека.

Апропо, мислите ли, че при една ПП можете да задължите малолетното дете да плати остатъкът от цената Би било абсурдно, струва ми се. Съвсем естествено задължението да е на законния представител, който договаря в от името на детето. За да направя казуса още по-интересен, мога да вмъкна и данъчен нюанс, но няма да го правя

По силата на чл. 1 от ЗЛС всяко лице от момента на раждането си придобива способността да бъде носител на права и задължения. До навършване на 14-годишна възраст лицето е недееспособно и не може да извършва лично правни действия. Вместо него и от негово име действат законните му представители на основание чл. 3, ал. 2 от ЗЛС. Ако приемем, че покупко-продажбата е "класическа", а не договаряне в полза на трето лице, малолетния се явява страна по договора /купувач/ и от това произтичат всичките му права и съответно задължения. Това че е недееспособен, не може да го освободи от задължението му по договора. Това че реално ще бъде изпълнен от представителя му е без значение, задължението си е лично на малолетния. /Ако се търсят вреди по ЗЗД вече е друго/ С оглед на горното считам че не сме в хипотезата на чл.130 СК, защото задължението не е чуждо, а си е лично на малолетния..... вижте РЕШЕНИЕ № 282 ОТ 23.01.2001 Г. ПО АДМ. Д. № 5683/2000 Г., I ОТД. НА ВАС

martinela_m написа:Апропо, мислите ли, че при една ПП можете да задължите малолетното дете да плати остатъкът от цената Би било абсурдно, струва ми се. Съвсем естествено задължението да е на законния представител, който договаря в от името на детето. За да направя казуса още по-интересен, мога да вмъкна и данъчен нюанс, но няма да го правя

Напълно погрешно....в самите изречения си противоречите.... детето чрез майка си, договаря права и задължения и съответно то се задължава, не майка му.....

martinela_m написа:Напълно погрешно....в самите изречения си противоречите.... детето чрез майка си, договаря права и задължения и съответно то се задължава, не майка му.....

Смирено приемам забележката Ви, наистина, изказа е неправилен, защото задължено си остава детето. Това, че някой друг ще изпълни вместо него, не го освобождава от задължението. Благодаря Ви, за правно аргументирания отговор, който е единствения смислен до момента.

Много мило, благодаря. Напомнете ми следващият път да не влизам в темите ви.

Защо долавям някакви нотки на обида в поста Ви? Не сме в детска градина и е неусместно да проявявате този синдром. По-добре дайте някакви конкретни аргументи.

Болда съвсем не ми звучи като действие по управление, каквото е визирано в чл. 130, ал.1 СК или пък по смисъла на цитираното от вас СР ( ВАС .

Може би искате да кажете, че майката която е договаряла от името на детето си е действала против неговия интерес, като е искала да му купи жилище? Цитираното решение развива нормата на чл. 1 от ЗЛС. Едва ли в случая ще възразите, че носителят на задължението е детето, а законният му представител просто трябва да изпълни от негово име задължението. Ако смятате, че това не е така, дайте аргументи. Наистина се опитваме да решим интелигентно казуса.
А по отношение на това, което сте пейстнали от форума на съдиите, трябва да Ви съобщя "за пълнота на информацията", че и това не е реалното положение. Абе то това стана като развален телефон.

poli_g написа:
Болда съвсем не ми звучи като действие по управление, каквото е визирано в чл. 130, ал.1 СК или пък по смисъла на цитираното от вас СР ( ВАС .

Аз имах в пред вид ал.4 относно обезпечаването на чужди задължения. Цитираното решение не е много близо до казуса, но е в унисон с тезата че недееспособния може да поема и изпълнява задължения. Това което е пуснато във форума на съдийте по вписванията не го бях чел . Не се наемам да тълкувам договор по преразказ. Не случайно, приех продажбата за "класическа". Ако приемем, че задължението по плащане на цената не е на приобретателя , а на трето лице , сме в друга хипотеза - договор в полза на трето лице. Интересно е че част от ВКС счита, че недвижим имот не може да бъде предмет на такава сделка /както и при сделки с модалитети/ , което не споделям, но това не променя фактите. Ако приемем, че сделката е по чл.22 ЗЗД възникват нови питанки..... участвала ли е в лично качество майката или не? Ако не, как /и дали/ се е задължила...?

С риск да се изложа...... .....законната ипотека е възможност на кредитора по дадена сделка да обезпечи вземането си без съгласието и съдействието на длъжника. Но това не може да се осъществи на практика, защото чл.264 ДОПК изисква, декларация от собственика и данъчна оценка, които следва да се представят с молбата за вписване../изключение е направено единствено за Агенцията за следприватизационен контрол/.... ... на това не мога да му разбера смисъла.....

n_ikito написа:С риск да се изложа...... .....законната ипотека е възможност на кредитора по дадена сделка да обезпечи вземането си без съгласието и съдействието на длъжника. Но това не може да се осъществи на практика, защото чл.264 ДОПК изисква, декларация от собственика и данъчна оценка, които следва да се представят с молбата за вписване../изключение е направено единствено за Агенцията за следприватизационен контрол/.... ... на това не мога да му разбера смисъла.....

Колега, повечето Съдии по вписванията при заявяване на вписване на ЗИ не искат декларация по чл. 264 ДОПК, точно заради това, че не бива правото на кредитора да се поставя в зависимост от волята на длъжника да подпише или не декларацията. Така че, не се срамувайте от мнението си, то е много точно.

Ммммм, да! Май е време да ви разкажа цялата история, че да престане да се спекулира, да се преразказва и всеки да добавя нещичко от себе си. Като знаете нюансите може би ще е по-лесно да отсъдите по право и по съвест. Не съм сигурна само дали е редно.... да го правя тук... във фрума....

martinela_m написа:Колега, повечето от мислещите Съдии по вписванията при заявяване на вписване на ЗИ не искат декларация по чл. 264 ДОПК, точно заради това, че не бива правото на кредитора да се поставя в зависимост от волята на длъжника да подпише или не декларацията.

С това не мога да се съглася.... има потвърдени откази от ВКС на това основание и поради тази причина вкараха "(§ 11д (2) (Доп. - ДВ, бр. 65 от 2008 г., в сила от 22.07.2008 г., изм. - ДВ, бр. 18 от 2010 г., в сила от 05.03.2010 г.) Ипотеката по ал. 1 може да бъде само законна. Вписването на законната ипотека се извършва въз основа на молба от органа за приватизация, съответно от Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол, към която се прилага приватизационният договор. В тези случаи не се изисква удостоверяване на задължения по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
Това е от ЗСПК

Чудесно! Законодателят, с оглед хаоса, който цари в съдебната система, явно е решил да въведе ред и да напише черно на бяло нещо, което е заложено в правната доктрина, и трябва правилно да се тълкува и прилага. Няколкото потвърдени отказа не са критерий. Защото лично аз, а сигурно и повечето колеги, по два идентични казуса съм имала диаметрално противоположни решения. И съм сигурна, че това не е излиран случай.

martinela_m написа:Ммммм, да! Май е време да ви разкажа цялата история, че да престане да се спекулира, да се преразказва и всеки да добавя нещичко от себе си. Като знаете нюансите може би ще е по-лесно да отсъдите по право и по съвест. Не съм сигурна само дали е редно.... да го правя тук... във фрума....

Време е!
Значи има неща, които премълчаваш
Я да се опитам да позная -

Не мога да не се скъсам от смях ако се окаже, че сделката е изповядана по данъчна оценка, а договорената цена е примерно 600 евра/кв.м.

П.П. Най добре си пусни молбата за вписване на законна ипотека и после кажи какво е станало. Какво да си си хабим клавиатурите
Ако не знаеш как се пише молба за законна ипотека и какво се прилага към молбата мога да ти помогна - винаги има първи път
Може пък ако искаш и виртуално да го направиш и в този форум и във форума на съдиите по вписванията. Лекса има опит с виртуалните дела - отличен.

Предватилено заявявам, че съм на страната на детето, не на законния представител - сещай се какъв трябва да е твоя ход защото законния представител сигурно вече се е подготвил

Standbay написа:Не мога да не се скъсам от смях ако се окаже, че сделката е изповядана по данъчна оценка, а договорената цена е примерно 600 евра/кв.м.

Бинго! Е, не чак толкова много!!!

Standbay написа:.П. Най добре си пусни молбата за вписване на законна ипотека и после кажи какво е станало. Какво да си си хабим клавиатурите
Ако не знаеш как се пише молба за законна ипотека и какво се прилага към молбата мога да ти помогна - винаги има първи път

Стига бе, найтапиш ли се? Направо ми създаде настроение, нищо че тук в момента се занимавам с едни *** данъчни простотии.
Истината е, че продавача (а ние в случая играем за него) е много хрисим човек и не иска проблеми. Единствено си иска парите и вече няколко месеца се надява да си ги получи, а пък те все го пращат на черешата. Ето затова това, още не сме заявили вписване. То е ясно, или става или не. Като не, жалим и това е! Каквото има да става ще става!. Именно, защото все пак не искаме да бъдем кръвопици целим вписване на ипотеката, след което заповед за незабавно изпълнение, съдия изпълнител и т.н. Защото нали се сещате, какво става, ако тръгнем по схемата да разваляме по съдебен ред ПП. Е те тогава интересът на детето, респ. на майката, бабата, дядото и прочие роднини взели дейно участие в доброто дело, ще бъде пратен на ...... си.

Хайде пускай молбата за вписване на законна ипотека и да я почваме - все ще са намери кой да е СВ, състав на ОС, и т.н.
Подозирам, че и до ВКС ще се стигне
Апропо - ЗНИ може още сега да си извадите, щом е настъпил падежа, но как ще се оправите с разликата в цената повече от записаното в НА за продажба на какво основаните ще го търсите

ама моля ти се, то е кеширано преди подписването на НА. Всичко е 6. Тук проблем няма. Относно ЗНИ - да няма проблем, чакам само клиентът за натисне бутона "старт".
И понеже, нали някой пейстна темата във форума на СВ, позволявам си да кача тук едно мнение от този форум. Авторът е направил цитат от книгата на С.Ставру. А този човек, е на ти с тази проблематика, така че мнението му е достойно за уважение. Ето и цитата: "Разпоредбата на чл.130, ал.3 се отнася единствено за договорно учредената ипотека. В случаите, при които изрично е предвидена възможността за вписване на законна ипотека /например при покупка на недвижим имот от името и за сметка на невършилото пълнолетие лице, по която плащането на цената е отложено в определен срок от подписването на договора/, такава може да се учреди и върху имот, притежаван / придобит/ от непълнолетен, без да е необходимо получаването на предварително разрешение от съда. Необходимостта от такова предварително разрешение е свързана с желанието на законодателя именно съдът да прецени доколко "учредяването на ипотеката отговаря на интересите на детето и да се ограничи възможността за злоупотреба от страна на неговите законни представители". При законната ипотека такава опасност от злоупотреба не съществува, тъй като самият закон посочва основанията, при които може да възникне /по искане на кредитора/ ипотечното право."
- цитат от Въпроси на българското вещно право - Стоян Ставру. Има още едно становище в същата насока на Методи Марков в Ипотеката